Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf absetzen
Als Vermieter/in können Sie unter bestimmten Voraussetzungen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank von der Steuer absetzen.
Wer ein Haus kauft oder baut, muss in der Regel einen Kredit aufnehmen. Zahlt man dieses Darlehen vorzeitig zurück oder entscheidet sich für eine Umschuldung des Kredits, muss man an die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Der Grund: Aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung entgehen der Bank Zinsen. Durch die Vorfälligkeitsentschädigung soll die Bank für die Verluste entschädigt werden.
Vorfälligkeitsentschädigung liegt bei rund 10 Prozent
Eine Untersuchung der Verbraucherzentralen und des "Verbraucherzentrale Bundesverbands" ergab, dass die Vorfälligkeitsentschädigung im Durchschnitt bei rund 10 Prozent der Restschuld liegt – in über drei Viertel der untersuchten Fälle lagen die geforderten Entschädigungen über denen, die die Marktwächter-Experten und -Expertinnen ermittelt haben. Immerhin: Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Vermieter/in die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung: Absetzbar
Fall 1: Sie haben einen Kredit aufgenommen und kaufen eine Immobilie, die Sie vermieten. Wenig später schulden Sie den Kredit um, zum Beispiel in einen Kredit mit günstigeren Konditionen. Die entstehende Vorfälligkeitsentschädigung können Sie als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V eintragen, sofern die Immobilie weiter vermietet wird.
Übrigens:
Vermieter/innen können in der Regel die Kredit-Zinsen für den Immobilienkredit komplett von der Steuer absetzen.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf: Nicht absetzbar als Werbungskosten
Fall 2: Sie müssen Ihre vermietete Immobile lastenfrei verkaufen und lösen deshalb den dafür aufgenommenen Kredit ab. Die Kosten für die entstehende Vorfälligkeitsentschädigung können Sie in einem solchen Fall nicht als Werbungskosten absetzen. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden (Aktenzeichen IX R 42/13). Die Begründung: Beim lastenfreien Verkauf besteht kein Zusammenhang mehr zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vermieteten Immobilie.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf: Absetzbar als Veräußerungskosten
Für Vermieter/innen gibt es beim Verkauf eine Hintertür – zumindest dann, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird.
Unser Tipp:
Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, ist der Verkauf nicht steuerfrei. In diesem Fall können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. So mindern Sie Ihren Gewinn, den Sie versteuern müssen.
Erfolgt der Verkauf nach der Frist von zehn Jahren, ist der Verkauf steuerfrei und die Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht geltend gemacht werden.
Quellen
- Bundesverband Verbraucherzentrale, Überhöhte Forderungen bei der Vorfälligkeitsentschädigung. Gesehen am 29.06.2021.
Dies ist ein redaktioneller Text des Redaktionsteams der VLH. Es erfolgt keine Beratung zu Themen, die außerhalb der steuerlichen Beratungsbefugnis eines Lohnsteuerhilfevereins liegen. Eine Beratungsleistung im konkreten Einzelfall kann nur im Rahmen der Begründung einer Mitgliedschaft und ausschließlich innerhalb der Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG erfolgen.
