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Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann

Von Kauf oder Bau, über Wartungen bis hin zu Reparaturen: Ein Vermieter kann in der Regel alle Kosten für vermietete Immobilien absetzen.

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Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann

Nehmen wir einmal an, Heike vermietet ein Haus mit bestem Rheinblick in Bonn. Die Mieteinnahmen, die sie Monat für Monat bekommt, muss sie zwar versteuern, sie kann im Gegenzug aber auch viele Kosten zum Beispiel für Zinsen oder Reparaturen als sogenannte Werbungskosten in ihre Steuererklärung eintragen.

Nachfolgend zeigen wir Ihnen zuerst, wie das Finanzamt rechnet und anschließend wie der Vermieter vorgehen muss:

1. Wie das Finanzamt rechnet:

Der Fiskus zählt alle Mieteinnahmen eines Jahres zusammen. Davon zieht das Finanzamt das Geld ab, das Heike im gleichen Jahr für das Haus ausgegeben hat – zum Beispiel für Reparaturen, Zinsen oder Fahrtkosten. Nur was übrig bleibt, wird versteuert.

2. Wie Heike vorgehen muss:

Heike trägt sowohl die Mieteinnahmen als auch die Ausgaben für das vermietete Haus in ihre Steuererklärung ein. Dafür füllt sie im Rahmen seiner Steuererklärung die sogenannte Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus.

Kauft Heike Dinge für das vermietete Haus, die weniger als 410 Euro netto kosten, ist das ziemlich einfach. Sie kann diese Ausgaben komplett von ihren Mieteinnahmen abziehen. Das könnten zum Beispiel Ausgaben für ein neues Waschbecken sein oder auch für Armaturen, Steckdosen oder Lichtschalter.

Kauft Heike allerdings etwas für ihr Bonner Mietshaus, das den Nettowert von 410 Euro übersteigt, wird es ein bisschen komplizierter: Heike muss das Gekaufte über mehrere Jahre hinweg von der Steuer absetzen. Das nennt man Abschreibung. Beispiele für Dinge, die abgeschrieben werden, sind etwa ein Kühlschrank bei einer Einbauküche in der Mietswohnung, eine Waschmaschine oder ein Rasenmäher.

Grundsätzlich gilt: Nur das, was Sie als Vermieter tatsächlich zahlen, können Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Kosten, die der Mieter übernimmt, zählen nicht dazu.

Übrigens:

Das Prinzip der Abschreibung heißt im Steuerrecht auch "Absetzung für Abnutzung"  oder kurz AfA. Welche Dinge Sie wie lange absetzen, ist vom Gesetzgeber meistens genau geregelt. Wenn die Nutzungsdauer nicht genau festgelegt ist, müssen Sie die Dauer schätzen.  

Wichtig: Für alle Ausgaben, die Heike geltend machen will, benötigt sie einen Beleg. Und diese Belege sind an eine Aufbewahrungspflicht gebunden - sie müssen zwei Jahre lang aufbewahrt werden.

Zinsen, Nebenkosten, Kontoführung...

Was kann Heike alles als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit 16 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter alles absetzen können:

1. Anschaffungskosten von Haus oder Wohnung

Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr von der Steuer absetzen bzw. abschreiben, wie es in diesem Fall korrekt heißt. Und zwar so lange bis 100 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin 2 Prozent im Jahr abschreiben – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. So besagt es die Regel. Doch keine Regel ohne Ausnahmen.

Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem Artikel Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen.

2. Grundsteuer

Ob Großgrundbesitzer oder Laubenliebhaber – als Immobilienbesitzer muss man jährlich Grundsteuer bezahlen. Erhoben wird diese Steuer vom Staat. Die Höhe der Grundsteuer legt letztlich aber die Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin: Heike kann ebenso wie alle anderen Vermieter die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe.

3. Zinsen

Der Hausbau in den 80er Jahren hat Heike viel Geld gekostet. Geld, das sie sich bei der Bank leihen musste. Und so geht es vielen Vermietern: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen sie sich Geld von der Bank und geben die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Danach muss jeden Monat nicht nur der Kredit selbst abbezahlt werden, sondern auch die monatlich anfallenden Zinsen. Und diese Zinsen können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Steuer-Tipp Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen.

4. Kontoführung

Heike hat sich bei seiner Bank ein eigenes Konto für die Einnahmen und Ausgaben, die das vermietete Häuschen betreffen, einrichten lassen. Ihre Bank erhebt dafür Kontoführungsgebühren – und genau diese Gebühren kann Heike ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

5. Maklergebühren

Unsere Vermieterin Heike hat zwar ihr Mietshaus in Bonn, lebt aber im fast 600 Kilometer entfernten Berlin. Auf der Suche nach einem geeigneten Mieter nimmt sie die Unterstützung eines Maklers vor Ort in Anspruch. Mit Erfolg – denn schnell war ein verlässlicher Mieter gefunden. Allerdings entstanden natürlich auch Maklergebühren. Da Heike die Gebühren selbst getragen hat, kann sie diese von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel Makler: In diesen Fällen können Sie die Provision von der Steuer absetzen.

6. Werbung

Anzeigen im Internet oder in Zeitungen, Prospekte oder Radio-Spots: Wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten will und dafür Werbung macht, kann er die Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V eintragen.

7. Bürokosten

Nun gibt es auch Vermieter, die sich – anders als Heike in unserem Beispiel – ohne fremde Hilfe um die Vermietung einer Immobilie kümmern. In diesem Fall können zum Beispiel die Kosten für Mustermietverträge, Telefon und Porto, Schreibbedarf und Software abgesetzt werden.

8. Hausnebenkosten

Heizung, Wasser, die Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für einen Hausmeister oder Hausverwalter, der Schornsteinfeger, die Müllabfuhr, der Winterdienst, die Straßenreinigung und Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung oder Brandversicherung – Heike bekommt dafür von ihrem Mieter monatlich Nebenkosten. Die muss sie natürlich auch als Einnahmen versteuern. Aber: Sie kann sie danach auch als Werbungskosten in ihre Steuererklärung eintragen.

Einschränkung: Übernimmt Heike zum Beispiel selbst die Hausmeistertätigkeit, kann sie ihre Arbeitsleistung nicht absetzen. Immerhin aber die Kosten für das benötigte Werkzeug, die Fahrtkosten und das Material.

Übrigens

Wäre Heike Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hätte ihre Wohnung vermietet, so wäre sie verpflichtet, für die entstehenden Hausnebenkosten eine Vorauszahlung an den Verwalter zu zahlen. Dieser monatliche Vorschuss wird auch als Hausgeld bezeichnet. Steuerlich gesehen, kann der Vermieter das gezahlte Hausgeld als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Einzige Voraussetzung: Es darf nur in die Steuererklärung eingetragen werden, wenn der Verwalter das Geld bereits für das gemeinschaftliche Haus ausgegeben hat.

9. Reparatur und Renovierung

Kaputter Boiler, tropfender Wasserhahn, neue Fenster: In den meisten Fällen muss der Vermieter zahlen, wenn etwas in der Wohnung kaputt ist oder renoviert wird. So geht es auch Heike, als sie einen Anruf von ihrem Mieter bekommt. Der Abfluss in der Küche ist nicht mehr dicht. Heike schickt umgehend einen Handwerker in das Bonner Haus und hat auch postwendend die Rechnung im Briefkasten. Auch die Handwerkerkosten können Vermieter von der Steuer absetzen – und zwar komplett.

Dieser Punkt interessiert Sie? Unser Top Thema Renovierungskosten für vermietete Immobilien absetzen beschäftigt sich ausführlich mit diesem Thema.

10. Sanierung

Ist eine Sanierung oder ein Umbau der Wohnung oder des Hauses notwendig, muss der Vermieter die Kosten in der Regel über eine langjährige Abschreibung von der Steuer absetzen. Das gilt aber nur für Baumaßnahmen, die mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten. Alle Kosten die darunter liegen, kann der Vermieter noch im selben Jahr steuerlich geltend machen.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel: Was Vermieter bei Sanierung, Umbau und Ausbau absetzen können.

11. Möbel

Auch in Berlin vermietet Heike - allerdings nur eine möblierte Einzimmerwohnung. Da sie die Wohnung samt Inventar – also inklusive Möbel, Einbauküche usw. – ihrem Mieter überlässt, kann sie die Kosten für die Möbel und die sonstige Ausstattung in der Regel von der Steuer absetzen. Dabei gilt auch hier: Gegenstände, die weniger als 410 Euro netto kosten, kann sie direkt in seiner Steuererklärung als Ausgaben angeben. Gegenstände, die den Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.

12. Fahrtkosten

Zurück zum Häuschen mit Rheinblick: Heike fährt in regelmäßigen Abständen nach Bonn, um nach dem Rechten zu sehen. Dabei kann es auch schon einmal vorkommen, dass sie einen Abstecher zum Baumarkt machen muss, um Material für kleinere Reparaturen zu kaufen. Alle Fahrten, die Heike im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Immobilie macht, kann sie als Ausgaben geltend machen. Das bedeutet: Bei Fahrten mit dem eigenen Pkw 30 Cent pro Kilometer zum Beispiel zum Mieter oder Handwerker, zur Bank oder zum Steuerberater. 

Bei einer Besprechung mit dem eigenen Mieter kann ein Vermieter übrigens auch die damit zusammenhängenden Bewirtungskosten zumindest zu 70 Prozent absetzen.

13. Anwaltskosten

Manchmal bleibt das leider nicht aus: Auch Heike hatte schon Ärger mit einem früheren Mieter. Schon bei kleineren Streitigkeiten kann ein Brief vom Anwalt Wunder wirken. Aber auch wenn es ausufert, die Kosten für Rechtsanwalt, Gutachter und Gericht können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Mit diesem Thema befasst sich auch der Artikel Welche Anwaltskosten kann man absetzen?

14. Mitgliedsbeiträge

Regelmäßige und aktuelle Informationen speziell für Vermieter gibt es bei Verbänden wie "Haus und Grund" oder "Vermieterverband". Die Mitgliedsbeiträge dafür können Vermieter ebenfalls in der Anlage V eintragen und somit geltend machen.

15. Abfindung für Mieter

Wenn Heike ihrem Mieter eine Abfindung zahlen, damit er auszieht, kann sie auch dieses Geld von der Steuer absetzen. Sie ist jedoch nicht dazu verpflichtet, ihrem Mieter eine Auszugsprämie zu zahlen. Deshalb ist auch nirgendwo festgelegt, wie hoch so eine Entschädigung ausfallen muss. Üblich sind eine, wenn nicht sogar mehrere Monatsmieten.

Heike kann als Vermieterin die Auszugsprämie  in zwei Fällen von der Steuer absetzen:
1. Wenn sie die Wohnung modernisiert und anschließend gegen eine höhere Miete wieder vermietet. Dann trägt sie den Betrag als Werbungskosten in der Anlage V "Vermietung und Verpachtung" ein.
2. Oder wenn sie die Immobilie anschließend verkaufen. In diesem Fall wird die Auszugsprämie vom Veräußerungsgewinn abgezogen.

Wichtig: Nicht absetzen können Sie als Vermieter die Auszugsprämie, wenn Sie selbst in die Wohnung einziehen wollen. 

16. Leerstand

Wenn Heike trotz Zeitungsannoncen oder Inseraten im Internet keinen Mieter findet und die Immobilie leer steht, muss sie nicht nur mit einem Mietausfall rechnen, sondern hat auch weiterhin zahlreiche Ausgaben. Zu den laufenden Kosten gehören zum Beispiel die Nebenkosten wie Wasser-, Strom- und Heizkosten sowie die Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Kreditzinsen. Auch bei einem Leerstand wegen Renovierung fallen die genannten Kosten weiterhin an.

Die gute Nachricht: Diese Ausgaben kann Heike als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sie muss sich allerdings ernsthaft um eine Vermietung bemühen und diese Absicht dem Finanzamt nachweisen. Folgende Maßnahmen wertet das Finanzamt als ernsthafte, sogenannte Einkunftserzielungsabsicht:

  • wiederholt Zeitungsannoncen und Anzeigen im Internet schalten
  • einen Makler beauftragen
  • die Wohnung renovieren
  • den Mietpreis anpassen

Steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leer – zum Beispiel mehrere Jahre –, muss der Vermieter mit kritischen Nachfragen des Finanzamtes rechnen. Anzeigen in der Zeitung oder im Internet alleine reichen dann nicht aus, um die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Zusätzlich müsste der Vermieter beispielsweise einen Makler beauftragen oder die Wohnung renovieren.

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