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Grundsteuer und Einheitswert - so hÀngt das zusammen

Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage fĂŒr die Berechnung der Grundsteuer. Doch bis 2019 muss die Einheitswertermittlung neu geregelt werden.

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Wer eine Immobilie besitzt, zahlt in der Regel Grundsteuer – dabei ist es egal, ob man Großgrundbesitzer ist oder nur eine kleine Laube hat. Erhoben wird die Grundsteuer vom Staat, doch die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, legt die Höhe des zu zahlenden Betrags fest. Dem Deutschen StĂ€dtetag zufolge ist die Grundsteuer mit 13 Milliarden Euro pro Jahr eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen.

Die Grundsteuer wird anhand des Einheitswerts errechnet. Dazu gleich mehr. Ebenso kommt der Einheitswert bei der Berechnung der Zweitwohnsitz-Steuer zum Einsatz. FĂŒr die Berechnung der Erbschaftssteuer und Grunderwerbssteuer spielt der Einheitswert heute keine Rolle mehr.

Übrigens:

Anerkannte Religionsgemeinschaften sind eine Körperschaft öffentlichen Rechts. Sie sind daher von der Grundsteuer befreit.

Der Einheitswert: Ermittlung und Probleme

Kurz gesagt, ist der Einheitswert in Deutschland die Bemessungsgrundlage, um den Wert eines unbebauten oder bebauten GrundstĂŒcks zu bestimmen und daraus die entsprechenden Steuern abzuleiten. Dabei wird versucht, dem tatsĂ€chlichen Markt- bzw. Verkehrswert möglichst nahe zu kommen. Doch heute weichen die Einheitswerte stark vom tatsĂ€chlichen Wert eines GrundstĂŒcks ab. Sie werden nĂ€mlich auf Grundlage der WertverhĂ€ltnisse zur Zeit des sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkts am 1. Januar 1964 (West) bzw. 1. Januar 1935 (Ost) festgelegt. Wegen des hohen Verwaltungsaufwands wurde seither auf weitere Hauptfeststellungen verzichtet. Die Einheitswerte fĂŒr GrundstĂŒcke liegen daher heute deutlich unter den realen Verkehrswerten.

Aktuell hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnung der Einheitswerte fĂŒr GrundstĂŒcke in Westdeutschland auf dem Stand von 1964 verfassungswidrig ist. Dem Gesetzgeber wurde eine Frist bis Ende 2019 zur Neuregelung der Einheitswertermittlung gegeben. Somit erfolgt die Grundsteuerberechnung voraussichtlich nicht mehr lange nach dem Einheitswert. GrundstĂŒcke könnten kĂŒnftig zum Beispiel nach ihrer FlĂ€che oder auch ihrem Verkehrswert besteuert werden.

Übrigens:

Da der Bundesfinanzhof bereits 2014 die Vorschriften zur Erhebung der Grundsteuer wegen völlig veralteter Richtwerte fĂŒr verfassungswidrig erklĂ€rte hat, sind die Bescheide der FinanzĂ€mter seitdem nur vorlĂ€ufig.

Grundsteuer mit dem Einheitswert berechnen

Alle bebauten gemischt genutzten GrundstĂŒcke, ZweifamilienhĂ€user, MietwohngrundstĂŒcke, Eigentumswohnungen und GeschĂ€ftsgrundstĂŒcke sowie fast alle EinfamilienhĂ€user werden grundsĂ€tzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Das heißt: Um den Einheitswert zu erhalten, wird die Jahresrohmiete (zum 01. Januar 1964 im Westen bzw. 01. Januar 1935 im Osten), die ein fiktiver Mieter fĂŒr das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hĂ€tte, mit einem VervielfĂ€ltiger multipliziert. Hinzu kommen noch ZuschlĂ€ge (werterhöhende UmstĂ€nde) und AbschlĂ€ge (wertmindernde UmstĂ€nde). Dabei ist egal, ob die Immobilie tatsĂ€chlich vermietet wird oder nicht.

Aus dem Einheitswert des Grundbesitzes wird dann durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet. Die Steuermesszahl betrĂ€gt zwischen dreieinhalb und sechs Promille. Die kommunalen Grundsteuerbeamten schlagen auf diesen Wert einen kommunal differierenden Hebesatz auf, woraus sich dann die Steuerlast fĂŒr jeden Immobilienbesitzer ergibt. Dieser Hebesatz kann bis zu 400 Prozent betragen.

(Einheitswert x Grundsteuermesszahl) x Hebesatz = Grundsteuer

Übrigens

Handelt es sich um ein unbebautes GrundstĂŒck, ermittelt sich der Einheitswert aus den Quadratmetern des GrundstĂŒcks multipliziert mit dem Bodenwert zum 01. Januar 1964 bzw. 01. Januar 1935.

Einheitswertfeststellung bei GrundstĂŒcksĂ€nderung

FĂŒr neu entstandene wirtschaftliche Einheiten, beispielsweise durch Teilung von GrundstĂŒcken oder durch GrĂŒndung von Wohnungseigentum, sowie fĂŒr Einheiten, die erstmalig besteuert werden, muss das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durchfĂŒhren. Der Einheitswert wird damit neu festgelegt. Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres der WertĂ€nderung des GrundstĂŒcks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Per Einheitswertbescheid wird dem GrundstĂŒcksbesitzer dann der neue Wert seines GrundstĂŒcks mitgeteilt.

ReformvorschlĂ€ge fĂŒr die Grundsteuer

Die LĂ€nder sprachen sich zuletzt dafĂŒr aus, unbebaute GrundstĂŒcke kĂŒnftig nach dem Bodenrichtwert zu bemessen, der sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen der Vergangenheit ergibt. Bei bebauten GrundstĂŒcken sollte zusĂ€tzlich noch der Wert des GebĂ€udes ermittelt werden.

Eine Initiative unter Beteiligung des Deutschen Mieterbundes fordert die Umgestaltung zu einer reinen Bodensteuer, bei der die Bebauung unberĂŒcksichtigt bleibt. Das wĂŒrde die Grundsteuer fĂŒr MehrfamilienhĂ€user senken und zu einer Mehrbelastung fĂŒr EinzelhĂ€user und unbebaute GrundstĂŒcke fĂŒhren.

Grundsteuer von der Steuer absetzen

Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten in der SteuererklĂ€rung geltend machen – und das sogar in voller Höhe. FĂŒr eine selbst genutzte Immobilie gilt das leider nicht.

Übrigens:

Sie wissen, nicht ob und wie Sie Ihre Grundsteuer von der Steuer absetzen können? Wir helfen Ihnen gerne dabei. Über unsere Beratersuche finden Sie eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer NĂ€he.

 

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