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Grundsteuer und Einheitswert - so hängt das zusammen

Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Doch bis 2019 muss die Einheitswertermittlung neu geregelt werden.

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Grundsteuer und Einheitswert  - so hängt das zusammen

Wer eine Immobilie besitzt, zahlt in der Regel Grundsteuer – dabei ist es egal, ob man Großgrundbesitzer ist oder nur eine kleine Laube hat. Erhoben wird die Grundsteuer vom Staat, doch die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, legt die Höhe des zu zahlenden Betrags fest. Dem Deutschen Städtetag zufolge ist die Grundsteuer mit 13 Milliarden Euro pro Jahr eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen.

Die Grundsteuer wird anhand des Einheitswerts errechnet. Dazu gleich mehr. Ebenso kommt der Einheitswert bei der Berechnung der Zweitwohnsitz-Steuer zum Einsatz. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer und Grunderwerbssteuer spielt der Einheitswert heute keine Rolle mehr.

Übrigens:

Anerkannte Religionsgemeinschaften sind eine Körperschaft öffentlichen Rechts. Sie sind daher von der Grundsteuer befreit.

Der Einheitswert: Ermittlung und Probleme

Kurz gesagt, ist der Einheitswert in Deutschland die Bemessungsgrundlage, um den Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu bestimmen und daraus die entsprechenden Steuern abzuleiten. Dabei wird versucht, dem tatsächlichen Markt- bzw. Verkehrswert möglichst nahe zu kommen. Doch heute weichen die Einheitswerte stark vom tatsächlichen Wert eines Grundstücks ab. Sie werden nämlich auf Grundlage der Wertverhältnisse zur Zeit des sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkts am 1. Januar 1964 (West) bzw. 1. Januar 1935 (Ost) festgelegt. Wegen des hohen Verwaltungsaufwands wurde seither auf weitere Hauptfeststellungen verzichtet. Die Einheitswerte für Grundstücke liegen daher heute deutlich unter den realen Verkehrswerten.

Aktuell hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 entschieden, dass die bisherige Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke in Westdeutschland auf dem Stand von 1964 verfassungswidrig ist. Dem Gesetzgeber wurde eine Frist bis Ende 2019 zur Neuregelung der Einheitswertermittlung gegeben. Somit erfolgt die Grundsteuerberechnung voraussichtlich nicht mehr lange nach dem Einheitswert. Grundstücke könnten künftig zum Beispiel nach ihrer Fläche oder auch ihrem Verkehrswert besteuert werden.

Übrigens:

Da der Bundesfinanzhof bereits 2014 die Vorschriften zur Erhebung der Grundsteuer wegen völlig veralteter Richtwerte für verfassungswidrig erklärte hat, sind die Bescheide der Finanzämter seitdem nur vorläufig.

Grundsteuer mit dem Einheitswert berechnen

Alle bebauten gemischt genutzten Grundstücke, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen und Geschäftsgrundstücke sowie fast alle Einfamilienhäuser werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Das heißt: Um den Einheitswert zu erhalten, wird die Jahresrohmiete (zum 01. Januar 1964 im Westen bzw. 01. Januar 1935 im Osten), die ein fiktiver Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Hinzu kommen noch Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände). Dabei ist egal, ob die Immobilie tatsächlich vermietet wird oder nicht.

Aus dem Einheitswert des Grundbesitzes wird dann durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet. Die Steuermesszahl beträgt zwischen dreieinhalb und sechs Promille. Die kommunalen Grundsteuerbeamten schlagen auf diesen Wert einen kommunal differierenden Hebesatz auf, woraus sich dann die Steuerlast für jeden Immobilienbesitzer ergibt. Dieser Hebesatz kann bis zu 400 Prozent betragen.

(Einheitswert x Grundsteuermesszahl) x Hebesatz = Grundsteuer

Übrigens

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert aus den Quadratmetern des Grundstücks multipliziert mit dem Bodenwert zum 01. Januar 1964 bzw. 01. Januar 1935.

Einheitswertfeststellung bei Grundstücksänderung

Für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten, beispielsweise durch Teilung von Grundstücken oder durch Gründung von Wohnungseigentum, sowie für Einheiten, die erstmalig besteuert werden, muss das Finanzamt eine sogenannte Nachfeststellung durchführen. Der Einheitswert wird damit neu festgelegt. Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer zum 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Per Einheitswertbescheid wird dem Grundstücksbesitzer dann der neue Wert seines Grundstücks mitgeteilt.

Reformvorschläge für die Grundsteuer

Die Länder sprachen sich zuletzt dafür aus, unbebaute Grundstücke künftig nach dem Bodenrichtwert zu bemessen, der sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen der Vergangenheit ergibt. Bei bebauten Grundstücken sollte zusätzlich noch der Wert des Gebäudes ermittelt werden.

Eine Initiative unter Beteiligung des Deutschen Mieterbundes fordert die Umgestaltung zu einer reinen Bodensteuer, bei der die Bebauung unberücksichtigt bleibt. Das würde die Grundsteuer für Mehrfamilienhäuser senken und zu einer Mehrbelastung für Einzelhäuser und unbebaute Grundstücke führen.

Grundsteuer von der Steuer absetzen

Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe. Für eine selbst genutzte Immobilie gilt das leider nicht.

Übrigens:

Sie wissen, nicht ob und wie Sie Ihre Grundsteuer von der Steuer absetzen können? Wir helfen Ihnen gerne dabei. Über unsere Beratersuche finden Sie eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer Nähe.

 

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