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Ferienhaus verkaufen, Gewinn versteuern: Das müssen Sie wissen

Verkaufen Sie Ihr Urlaubsdomizil in Italien oder die Ferienwohnung in Frankreich, müssen Sie in bestimmten Fällen Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen.

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Ferienhaus verkaufen, Gewinn versteuern: Das müssen Sie wissen

Das reisefreudige Paar Bettina und Jochen entschloss sich vor einigen Jahren eine baufällige Villa in der Toskana zu kaufen. Damals zahlten sie 60.000 Euro für das Anwesen. Im Laufe der Jahre verwandelten die beiden das Haus und das Grundstück in ein Urlaubsparadies mit Swimming-Pool und Sonnenterrasse. Jetzt findet das Paar: Es ist Zeit für etwas Neues. Bettina und Jochen möchten ihre erstklassig sanierte Villa wieder verkaufen.

1 Fall: Sie haben Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung immer selbst genutzt

Keine Steuern
Bettina und Jochen verkaufen ihr Ferienhaus für knapp 300.000 Euro. Gegenüber dem Kaufpreis von 60.000 Euro ist das ein satter Gewinn. Weil das Paar das Ferienhaus immer selbst genutzt und nie an andere Urlauber vermietet hat, fallen keine Steuern auf den Immobilienverkauf an.

Keine Spekulationsfrist
Genauso wenig gilt für Bettina und Jochen die zehnjährige Spekulationsfrist. Denn die beiden haben ihr Ferienhaus immer selbst genutzt. Sie können also frei entscheiden, wann sie die Villa verkaufen wollen – egal ob nach einem, nach drei oder nach neun Jahren.

2. Fall: Sie haben Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermietet

Keine Steuern: Verkauf nach mehr als zehn Jahren
Die einfachste Lösung, sich die Spekulationssteuer zu sparen: Bettina und Jochen warten lang genug, bevor sie ihr Anwesen verkaufen. Denn zehn Jahre nach der Anschaffung ist der Gewinn bei einem Immobilienverkauf steuerfrei. Egal, ob die beiden ihr Ferienhaus nur selbst nutzen oder ob sie es vermieten.

Steuern fallen an: Verkauf nach weniger als zehn Jahren
Falls Bettina und Jochen ihre Villa teilweise oder komplett an andere Urlauber vermietet hätten, müssten sie Steuern auf ihre 240.000 Euro Verkaufsgewinn zahlen. Aber nur, wenn zwischen dem Immobilienkauf und dem Immobilienverkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Typisch für das deutsche Steuerrecht ist die etwas verwirrende Ausnahmeregel: Nutzen Bettina und Jochen ihr Urlaubsdomizil im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst, dann müssen sie keine Spekulationssteuer bezahlen. Auch wenn sie unter der Spekulationsfrist von zehn Jahren liegen.

Ein Beispiel: Bettina und Jochen kaufen das Haus im Jahr 2008 und vermieten es an Urlauber. Von 2013 bis 2016 nutzen die beiden ihr Ferienhaus jedoch nur noch selbst. Verkaufen sie das Haus im Jahr 2016 wieder, so müssen sie keine Steuern zahlen. Anders ausgedrückt: Obwohl sie das Ferienhaus nur acht Jahre lang besessen und es in dieser Zeit auch an Fremde vermietet haben, müssen sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Übrigens:

Deutschland hat mit etlichen Ländern ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen. Eine solche Verabredung gibt es auch mit Italien. Das bedeutet: Unsere Villa-Besitzer Bettina und Jochen zahlen für ihr Grundstück bzw. ihr Ferienhaus Steuern nach italienischem Recht und an den italienischen Staat. Der deutsche Fiskus verdient dabei nicht mit. Erst, wenn Bettina und Jochen ihre Immobilie verkaufen, können Steuern in Deutschland anfallen, nämlich für den Verkaufsgewinn.

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