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Spekulationssteuer auf Immobilien sparen

Wer seine Immobilie zu früh verkauft, muss seinen Gewinn versteuern. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten müssen.

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Spekulationssteuer auf Immobilien sparen

Rekordverdächtig niedrige Zinsen, Kredite so günstig wie nie: Viele Deutsche investieren ihr Geld seit ein paar Jahren in Immobilien. Großstädte zeigen sich dabei als beliebtester Markt. Laut dem Institut für deutsche Wirtschaft (IW) in Köln kletterten die Preise in den letzten acht Jahren in Hamburg um über 30 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt zeigt sich dabei noch vergleichsweise bezahlbar – der Quadratmeter kostet durchschnittlich "nur" 2.200 Euro. In Frankfurt liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter bei 2.900 Euro, in Hamburg sogar bei 3.100 Euro.

Trotz enormer Preise reißt die Kaufbereitschaft der Kunden nicht ab. Und die Konkurrenz ist groß: Nicht nur Privatpersonen, auch Investoren sind äußerst interessiert am deutschen Immobilienmarkt. Laut einer aktuellen Umfrage der Beratungsfirma CBRE Group unter 362 Investoren halten 35 Prozent der Befragten den deutschen Markt für den reizvollsten. Insgesamt vier deutsche Städte schaffen es in die Top Ten: München (Platz 2), Berlin (Platz 3), Hamburg (Platz 7) und Frankfurt (Platz 8).

10 Jahre warten, Spekulationsfrist einhalten und Steuern sparen

Wenn Sie glücklicher Besitzer einer Immobilie in Hamburg, Frankfurt oder Berlin sind, dürften Sie derzeit wenig Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. Allerdings müssen Sie Ihren Gewinn versteuern, denn der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gilt als privates Veräußerungsgeschäft.

Nicht die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent wird dafür fällig, stattdessen kommt Ihr individueller Steuersatz zum Tragen. Das Problem für so manchen Immobilienbesitzer ist, dass dadurch weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden können. Die Lösung für Sie als Betroffener lautet: Halten Sie Ihren Besitz zehn Jahre lang, bevor Sie verkaufen. Denn zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie ist Ihr Gewinn steuerfrei.

Drei Jahre selbst bewohnen, danach steuerfrei verkaufen

Eine andere Möglichkeit: Sie nutzen Ihre Immobilie selbst, nämlich im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus steuerfrei verkaufen. Das gilt auch dann, wenn Ihre Kinder die Immobilie bewohnt haben. Einzige Voraussetzung: Sie erhalten noch Kindergeld für Ihren Sprössling.

Kosten angeben, Gewinn und Steuern schmälern

Scheidung, Krankheit, Geldnot – es gibt viele Gründe, eine Immobilie verkaufen zu müssen, unabhängig von Spekulationsfrist oder Gewinnmaximierung. Sehen auch Sie sich gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen, können Sie bestimmte Ausgaben vom Erlös abziehen.

Zu den Ausgaben, die Sie auf Ihren Verkaufsgewinn anrechnen und ihn so verkleinern oder ganz eliminieren dürfen, gehören zum Beispiel

  • die Kosten für den Kauf und Verkauf der Immobilie,
  • die Gebühren des Notars, die Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintrag,
  • die Maklergebühr, Anzeigenschaltung oder Werbung,
  • Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden.

Mit diesen und ähnlichen Ausgaben verkleinern Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Haben Sie so viele Kosten, dass am Ende kein Gewinn mehr übrig bleibt, sind auch keine Steuern fällig. Für manch einen Haus- oder Wohnungsverkäufer lohnt es sich, vor dem Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. Dann kann er den Verlust mit anderen, gewinnbringenden Veräußerungen verrechnen. Für unsere Beraterinnen und Berater gehören solche Fragen zum Alltagsgeschäft. Sie sind sich unsicher, wann für Sie aus steuerlicher Sicht der günstigste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Hier finden Sie eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer Nähe: Beratersuche.

Übrigens:

Ihr Finanzamt wird vom zuständigen Notar darüber informiert, dass und an wen Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Für den Käufer fällt nämlich die Grunderwerbsteuer an. Versuchen Sie also besser nicht, den Gewinn aus Ihrem Immobilienverkauf zu verschweigen bzw. nicht in Ihrer Steuererklärung anzugeben.

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