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Spekulationssteuer auf Immobilien sparen

Wer seine Immobilie zu früh verkauft, muss seinen Gewinn versteuern. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten müssen.

Rekordverdächtig niedrige Zinsen, Kredite so günstig wie nie: Viele Deutsche investierten ihr Geld in den vergangegen Jahren gerne in Immobilien. Großstädte zeigten sich dabei als beliebtester Markt. So betrug im Jahr 2010 der Median-Angebotspreis für Berlin-Immobilien etwa 1.550 Euro/m². Stand August 2023 lieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung laut immowelt in Berlin bei 5.057 Euro/m². 

Noch markanter ist die Immobilienpreisentwicklung in München: Eigentumswohnungen liegen 2023 mit 8.417  Euro/m² auf nach wie vor hohem Niveau. Und da der Neubau, vor allem in den Metropolregionen den Bedarf nicht decken kann und auch in näherer Zukunft nicht decken wird, bleibt das Angebot an Wohnimmobilien rar und der Nachfrageüberhang groß – auch wenn die Zinsen gerade steigen und Kredite dementsprechend teurer werden.

Übrigens:

Im September 2023 liegt der Bauzinsen für eine Standardfinanzierung laut Finanztip bei etwa 4,2 Prozent effektiv. Die Kreditsumme beträgt dann 80 Prozent des Wertes der Immobilie, die Zinsbindung liegt bei zehn Jahren. 

Beim Hausverkauf die Spekulationsfrist einhalten

Wenn Sie glückliche/r Besitzer/in einer Immobilie in Berlin, Hamburg oder München sind, dürften Sie derzeit kaum Schwierigkeiten beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf haben. Allerdings müssen Sie Ihren Gewinn versteuern, denn der Verkauf einer Immobilie gilt als privates Veräußerungsgeschäft. Eine so genannte Spekulationssteuer wird fällig.

Spekulationssteuer

Die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnete Steuer wird fällig, wenn ein Haus oder eine Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren erneut verkauft wird. Der Gewinn aus diesem sogenannten privaten Veräußerungsgeschäft ist einkommensteuerpflichtig, unterliegt also dem persönlichen Steuersatz. Noch vor 1999 betrug die Spekulationsfrist für Immobilien lediglich zwei Jahre.


Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird, kommt beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf der individuelle Steuersatz zum Tragen. Das Problem für so manche/n Immobilienbesitzer/in ist, dass dadurch weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden können. Um sich die Spekulationssteuer zu sparen, lautet die Lösung für Betroffene: Halten Sie Ihren Besitz zehn Jahre lang, bevor Sie verkaufen. Denn zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie endet die Spekulationsfrist und Ihr Gewinn ist steuerfrei.

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt übrigens nicht vor, wenn der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des oder der Steuerpflichtigen stattfindet, so urteilte 2019 der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen IX 28/18). Das heißt: Wird ein Grundstück durch einen Sonderungsbescheid zwangsenteignet, dann besteht für eine Privatperson keine Steuerpflicht. Aber: Im betrieblichen Bereich sieht das in der Regel anders aus.

Drei Jahre selbst bewohnen, danach steuerfrei verkaufen

Eine andere Möglichkeit: Sie nutzen Ihre Immobilie selbst, nämlich mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus steuerfrei verkaufen, auch wenn die 10 Jahre noch nicht rum sind. Das gilt auch dann, wenn Ihre Kinder die Immobilie mietfrei bewohnt haben. Einzige Voraussetzung: Sie erhalten noch Kindergeld für Ihre Sprösslinge.

Dabei ist egal, ob Sie in Ihrer Immobilie ein Arbeitszimmer hatten, das Sie beruflich für Überschusseinkünfte genutzt haben – der Verkauf bleibt steuerfrei. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) 2021 entschieden (Aktenzeichen IX R 27/19) und sich damit gegen die Auffassung der Finanzverwaltung (BMF) gestellt. Das BMF hatten nämlich 2000 in einem Schreiben festgelegt, dass ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer in einer selbstgenutzten Eigentumswohnung dazu führt, dass ein Veräußerungsgewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist – anteilig – zu versteuern ist. Betroffene Steuerzahler/innen können sich nun auf das Urteil des BFHs beziehen.

Übrigens:

Eine kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf kann unerheblich sein, das entschied das Finanzgericht Baden-Württemberg (Aktenzeichen 13 K 289/17). Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer seine Wohnung rund acht Jahre lang durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, danach sieben Monate (von Mai bis Dezember) vermietet und die Wohnung anschließend verkauft.

Das Finanzamt setzte die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften mit 44.338 Euro an. Dagegen klagte der Eigentümer und bekam Rückendeckung vom Finanzgericht Baden-Württemberg. Der Eigentümer habe die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Daran würden auch die wenigen Monate der Vermietung im Verkaufsjahr nichts ändern. Fazit: Der Eigentümer muss keinen Veräußerungsgewinn versteuern.

Auch die Revision beim Bundesfinanzhof (Aktenzeichen IX R 10/19) wurde als unbegründet zurückgewiesen und das Urteil des Finanzgerichts bestätigt. Erklärung: Eine kurzfristige Vermietung im Jahr des Verkaufs ist unschädlich, wenn der oder die Steuerpflichtige die Immobilie – zusammenhängend – im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Damit sind die drei Jahre eingehalten und es fällt keine Spekulationssteuer an.

Kosten angeben, Gewinn und Steuern schmälern

Scheidung, Krankheit, Geldnot – es gibt viele Gründe, eine Immobilie verkaufen zu müssen, unabhängig von Spekulationsfrist oder Gewinnmaximierung. Sehen auch Sie sich gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen, können Sie bestimmte Ausgaben vom Erlös abziehen.

Zu den Ausgaben, die Sie auf Ihren Verkaufsgewinn anrechnen und ihn so verkleinern oder ganz eliminieren dürfen, gehören zum Beispiel:

  • Die Kosten für den Kauf und Verkauf der Immobilie,
  • die Gebühren des Notars oder der Notarin, die Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintrag,
  • die Makler/innen/gebühr, Anzeigenschaltung oder Werbung,
  • die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen oder eine Sachverständigerin (das Wertgutachten wird häufig kostenlos von einem Makler oder einer Maklerin verfasst),
  • Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Mit diesen und ähnlichen Ausgaben verkleinern Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Haben Sie so viele Kosten, dass am Ende kein Gewinn mehr übrig bleibt, sind auch keine Steuern fällig. Für manch eine/n Haus- oder Wohnungsverkäufer/in lohnt es sich, vor dem Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. Dann kann er bzw. sie den Verlust gegebenenfalls mit anderen, gewinnbringenden Veräußerungen verrechnen.

Übrigens:

Besitzen Sie ein Haus im Ausland und möchten es verkaufen, so müssen Sie möglicherweise in Deutschland Steuern auf Ihren Verkaufsgewinn zahlen. Und je nachdem können auch im Ausland dafür Steuern anfallen, selbst nach zehn Jahren Wartezeit. Einen Überblick zum Thema erhalten Sie in unserem Artikel: Ferienhaus verkaufen, Gewinn versteuern: Das müssen sie wissen.

Den Energieausweis von der Steuer absetzen

Seit einigen Jahren schreibt die sogenannte Energieeinsparverordnung vor, dass ein/e Verkäufer/in einer Immobilie einen Energieausweis vorlegen muss. Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, bescheinigt die energetische Bewertung eines Gebäudes. Ob Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises von der Steuer absetzen können, hängt von mehreren Faktoren ab. Verkaufen Sie Ihr selbst genutztes Haus, können Sie die Kosten für den Energieausweis in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Sie verkaufen die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und müssen Ihren Gewinn versteuern. Die Kosten für den Energieausweis können Sie dann von Ihrem steuerpflichtigen Gewinn abziehen.

Möchten Sie dagegen eine von Ihnen vermietete Immobile verkaufen, gilt: Da Sie durch die Vermietung in der Regel Einkünfte erzielen, können Sie die Kosten für einen Energiepass als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das ist ebenfalls möglich, wenn Sie erst nach zehn Jahren Wartezeit Ihre Immobilie verkaufen.

Übrigens:

Wird eine selbst genutzte Immobilie verkauft, deren Kauf oder Sanierung durch ein verbilligtes Darlehen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert wird, gibt es zwei Möglichkeiten: Der/Die Kreditnehmer/in kann das KfW-Darlehen entweder auf eine andere von ihm oder ihr selbst genutzte Immobilie übertragen oder das Darlehen wird auf den Käufer oder die Käuferin der Immobilie übertragen. Da es sich bei der KfW-Förderung eines Darlehens um einen öffentlich geförderten zinsverbilligten Kredit handelt, sind generell keine weiteren Steuerermäßigungen, beispielsweise für Umschuldung oder Zinskosten, möglich.

Sie sind sich unsicher, wann für Sie aus steuerlicher Sicht der günstigste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Für unsere Beraterinnen und Berater gehören solche Fragen zum Alltagsgeschäft. Hier finden Sie eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer Nähe: Beratersuche.

Quellen

  • Finanzgericht Baden-Württemberg: Aktenzeichen 13 K 289/17. (Gesehen am 06.08.2019.)
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Dies ist ein redaktioneller Text des Redaktionsteams der VLH. Es erfolgt keine Beratung zu Themen, die außerhalb der steuerlichen Beratungsbefugnis eines Lohnsteuerhilfevereins liegen. Eine Beratungsleistung im konkreten Einzelfall kann nur im Rahmen der Begründung einer Mitgliedschaft und ausschließlich innerhalb der Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG erfolgen.

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