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Spekulationssteuer auf Immobilien sparen

Wer seine Immobilie zu früh verkauft, muss seinen Gewinn versteuern. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten müssen.

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Spekulationssteuer auf Immobilien sparen

Rekordverdächtig niedrige Zinsen, Kredite so günstig wie nie: Viele Deutsche investieren ihr Geld seit ein paar Jahren in Immobilien. Großstädte zeigen sich dabei als beliebtester Markt. Laut dem Institut für deutsche Wirtschaft (IW) in Köln kletterten die Preise für Eigentumswohnungen von 2010 bis 2014 in Hamburg um 39 Prozent, in Berlin um 41 Prozent und in München sogar um 47 Prozent. Auch in einigen beliebten Universitätsstädten wie Freiburg oder Münster stiegen die Wohnungspreise um etwa 30 Prozent.

Beim Hausverkauf die Spekulationsfrist einhalten

Wenn Sie glücklicher Besitzer einer Immobilie in Berlin, Hamburg oder München sind, dürften Sie derzeit kaum Schwierigkeiten beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf haben. Allerdings müssen Sie Ihren Gewinn versteuern, denn der Verkauf einer Immobilie gilt als privates Veräußerungsgeschäft. Eine so genannte Spekulationssteuer wird fällig.

Spekulationssteuer

Die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnete Steuer wird fällig, wenn ein Haus oder eine Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren erneut verkauft wird. Der Gewinn aus diesem sogenannten privaten Veräußerungsgeschäft ist einkommensteuerpflichtig, unterliegt also dem persönlichen Steuersatz. Übrigens: Noch vor 1999 betrug die Spekulationsfrist für Immobilien lediglich zwei Jahre.


Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird, kommt beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf der individuelle Steuersatz zum Tragen. Das Problem für so manchen Immobilienbesitzer ist, dass dadurch weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden können. Um sich die Spekulationssteuer zu sparen lautet die Lösung für Betroffene: Halten Sie Ihren Besitz zehn Jahre lang, bevor Sie verkaufen. Denn zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie endet die Spekulationsfrist und Ihr Gewinn ist steuerfrei.

Drei Jahre selbst bewohnen, danach steuerfrei verkaufen

Eine andere Möglichkeit: Sie nutzen Ihre Immobilie selbst, nämlich im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus steuerfrei verkaufen. Das gilt auch dann, wenn Ihre Kinder die Immobilie mietfrei bewohnt haben. Einzige Voraussetzung: Sie erhalten noch Kindergeld für Ihren Sprössling.

Kosten angeben, Gewinn und Steuern schmälern

Scheidung, Krankheit, Geldnot – es gibt viele Gründe, eine Immobilie verkaufen zu müssen, unabhängig von Spekulationsfrist oder Gewinnmaximierung. Sehen auch Sie sich gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen, können Sie bestimmte Ausgaben vom Erlös abziehen.

Zu den Ausgaben, die Sie auf Ihren Verkaufsgewinn anrechnen und ihn so verkleinern oder ganz eliminieren dürfen, gehören zum Beispiel:

  • Die Kosten für den Kauf und Verkauf der Immobilie,
  • die Gebühren des Notars, die Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintrag,
  • die Maklergebühr, Anzeigenschaltung oder Werbung,
  • die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen (das Wertgutachten wird häufig kostenlos von einem Makler verfasst),
  • Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Mit diesen und ähnlichen Ausgaben verkleinern Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Haben Sie so viele Kosten, dass am Ende kein Gewinn mehr übrig bleibt, sind auch keine Steuern fällig. Für manch einen Haus- oder Wohnungsverkäufer lohnt es sich, vor dem Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. Dann kann er den Verlust gegebenenfalls mit anderen, gewinnbringenden Veräußerungen verrechnen.

Übrigens:

Besitzen Sie ein Haus im Ausland und möchten es verkaufen, so müssen Sie in Deutschland Steuern auf Ihren Verkaufsgewinn zahlen. Je nachdem können auch im Ausland dafür Steuern anfallen, selbst nach zehn Jahren Wartezeit. Einen Überblick zum Thema erhalten Sie in unserem Artikel: Ferienhaus verkaufen, Gewinn versteuern: Das müssen sie wissen.

Den Energieausweis von der Steuer absetzen

Seit einigen Jahren schreibt die sogenannte Energieeinsparverordnung vor, dass ein Verkäufer einer Immobilie einen Energieausweis vorlegen muss. Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, bescheinigt die energetische Bewertung eines Gebäudes. Ob Sie die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises von der Steuer absetzen können, hängt von mehreren Faktoren ab. Verkaufen Sie Ihr selbst genutztes Haus, können Sie die Kosten für den Energieausweis in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Sie verkaufen die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und müssen Ihren Gewinn versteuern. Die Kosten für den Energieausweis können Sie dann von Ihrem steuerpflichtigen Gewinn abziehen.

Möchten Sie dagegen eine von Ihnen vermietete Immobile verkaufen, gilt: Da Sie durch die Vermietung in der Regel Einkünfte erzielen, können Sie die Kosten für einen Energiepass als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das ist ebenfalls möglich, wenn Sie erst nach zehn Jahren Wartezeit Ihre Immobilie verkaufen.

Übrigens:

Wird eine selbst genutzte Immobilie verkauft, deren Kauf oder Sanierung durch ein verbilligtes Darlehen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert wird, gibt es zwei Möglichkeiten: Der Kreditnehmer kann das KfW-Darlehen entweder auf eine andere von ihm selbst genutzte Immobilie übertragen oder das Darlehen wird auf den Käufer der Immobilie übertragen. Da es sich bei der KfW-Förderung eines Darlehens um einen öffentlich geförderten zinsverbilligten Kredit handelt, sind generell keine weiteren Steuerermäßigungen, z. B. für Umschuldung oder Zinskosten, möglich.

Für unsere Beraterinnen und Berater gehören solche Fragen zum Alltagsgeschäft. Sie sind sich unsicher, wann für Sie aus steuerlicher Sicht der günstigste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Hier finden Sie eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer Nähe: Beratersuche.

Unser Tipp:

Ihr Finanzamt wird vom zuständigen Notar darüber informiert, dass und an wen Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Für den Käufer fällt nämlich die Grunderwerbsteuer an. Versuchen Sie also besser nicht, den Gewinn aus Ihrem Immobilienverkauf zu verschweigen bzw. nicht in Ihrer Steuererklärung anzugeben.

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