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Spekulationssteuer auf Immobilien sparen

Wer seine Immobilie zu frĂŒh verkauft, muss seinen Gewinn versteuern. Wir zeigen Ihnen, was Sie beachten mĂŒssen.

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RekordverdĂ€chtig niedrige Zinsen, Kredite so gĂŒnstig wie nie: Viele Deutsche investieren ihr Geld seit ein paar Jahren in Immobilien. GroßstĂ€dte zeigen sich dabei als beliebtester Markt. Laut dem Institut fĂŒr deutsche Wirtschaft (IW) in Köln kletterten die Preise fĂŒr Eigentumswohnungen von 2010 bis 2014 in Hamburg um 39 Prozent, in Berlin um 41 Prozent und in MĂŒnchen sogar um 47 Prozent. Auch in einigen beliebten UniversitĂ€tsstĂ€dten wie Freiburg oder MĂŒnster stiegen die Wohnungspreise um etwa 30 Prozent.

Beim Hausverkauf die Spekulationsfrist einhalten

Wenn Sie glĂŒcklicher Besitzer einer Immobilie in Berlin, Hamburg oder MĂŒnchen sind, dĂŒrften Sie derzeit kaum Schwierigkeiten beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf haben. Allerdings mĂŒssen Sie Ihren Gewinn versteuern, denn der Verkauf einer Immobilie gilt als privates VerĂ€ußerungsgeschĂ€ft. Eine so genannte Spekulationssteuer wird fĂ€llig.

Spekulationssteuer

Die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnete Steuer wird fĂ€llig, wenn ein Haus oder eine Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren erneut verkauft wird. Der Gewinn aus diesem sogenannten privaten VerĂ€ußerungsgeschĂ€ft ist einkommensteuerpflichtig, unterliegt also dem persönlichen Steuersatz. Noch vor 1999 betrug die Spekulationsfrist fĂŒr Immobilien lediglich zwei Jahre.


Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent fĂ€llig wird, kommt beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf der individuelle Steuersatz zum Tragen. Das Problem fĂŒr so manchen Immobilienbesitzer ist, dass dadurch weit mehr als 25 Prozent Steuern fĂ€llig werden können. Um sich die Spekulationssteuer zu sparen, lautet die Lösung fĂŒr Betroffene: Halten Sie Ihren Besitz zehn Jahre lang, bevor Sie verkaufen. Denn zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie endet die Spekulationsfrist und Ihr Gewinn ist steuerfrei.

Drei Jahre selbst bewohnen, danach steuerfrei verkaufen

Eine andere Möglichkeit: Sie nutzen Ihre Immobilie selbst, nĂ€mlich im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren. Dann können Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus steuerfrei verkaufen. Das gilt auch dann, wenn Ihre Kinder die Immobilie mietfrei bewohnt haben. Einzige Voraussetzung: Sie erhalten noch Kindergeld fĂŒr Ihren Sprössling.

Übrigens:

Besitzen Sie ein Haus im Ausland und möchten es verkaufen, so mĂŒssen Sie in Deutschland Steuern auf Ihren Verkaufsgewinn zahlen. Je nachdem können auch im Ausland dafĂŒr Steuern anfallen, selbst nach zehn Jahren Wartezeit. Einen Überblick zum Thema erhalten Sie in unserem Artikel: Ferienhaus verkaufen, Gewinn versteuern: Das mĂŒssen sie wissen.

Kosten angeben, Gewinn und Steuern schmÀlern

Scheidung, Krankheit, Geldnot – es gibt viele GrĂŒnde, eine Immobilie verkaufen zu mĂŒssen, unabhĂ€ngig von Spekulationsfrist oder Gewinnmaximierung. Sehen auch Sie sich gezwungen, Ihre Immobilie zu verkaufen, können Sie bestimmte Ausgaben vom Erlös abziehen.

Zu den Ausgaben, die Sie auf Ihren Verkaufsgewinn anrechnen und ihn so verkleinern oder ganz eliminieren dĂŒrfen, gehören zum Beispiel:

  • Die Kosten fĂŒr den Kauf und Verkauf der Immobilie,
  • die GebĂŒhren des Notars, die Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintrag,
  • die MaklergebĂŒhr, Anzeigenschaltung oder Werbung,
  • die Kosten fĂŒr die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen SachverstĂ€ndigen (das Wertgutachten wird hĂ€ufig kostenlos von einem Makler verfasst),
  • Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des GebĂ€udes ĂŒbersteigen.

Mit diesen und Ă€hnlichen Ausgaben verkleinern Sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn. Haben Sie so viele Kosten, dass am Ende kein Gewinn mehr ĂŒbrig bleibt, sind auch keine Steuern fĂ€llig. FĂŒr manch einen Haus- oder WohnungsverkĂ€ufer lohnt es sich, vor dem Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen. Dann kann er den Verlust gegebenenfalls mit anderen, gewinnbringenden VerĂ€ußerungen verrechnen.

Den Energieausweis von der Steuer absetzen

Seit einigen Jahren schreibt die sogenannte Energieeinsparverordnung vor, dass ein VerkĂ€ufer einer Immobilie einen Energieausweis vorlegen muss. Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, bescheinigt die energetische Bewertung eines GebĂ€udes. Ob Sie die Kosten fĂŒr die Erstellung eines Energieausweises von der Steuer absetzen können, hĂ€ngt von mehreren Faktoren ab. Verkaufen Sie Ihr selbst genutztes Haus, können Sie die Kosten fĂŒr den Energieausweis in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Sie verkaufen die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und mĂŒssen Ihren Gewinn versteuern. Die Kosten fĂŒr den Energieausweis können Sie dann von Ihrem steuerpflichtigen Gewinn abziehen.

Möchten Sie dagegen eine von Ihnen vermietete Immobile verkaufen, gilt: Da Sie durch die Vermietung in der Regel EinkĂŒnfte erzielen, können Sie die Kosten fĂŒr einen Energiepass als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das ist ebenfalls möglich, wenn Sie erst nach zehn Jahren Wartezeit Ihre Immobilie verkaufen.

Übrigens:

Wird eine selbst genutzte Immobilie verkauft, deren Kauf oder Sanierung durch ein verbilligtes Darlehen der staatlichen Kreditanstalt fĂŒr Wiederaufbau (KfW) gefördert wird, gibt es zwei Möglichkeiten: Der Kreditnehmer kann das KfW-Darlehen entweder auf eine andere von ihm selbst genutzte Immobilie ĂŒbertragen oder das Darlehen wird auf den KĂ€ufer der Immobilie ĂŒbertragen. Da es sich bei der KfW-Förderung eines Darlehens um einen öffentlich geförderten zinsverbilligten Kredit handelt, sind generell keine weiteren SteuerermĂ€ĂŸigungen, z. B. fĂŒr Umschuldung oder Zinskosten, möglich.

FĂŒr unsere Beraterinnen und Berater gehören solche Fragen zum AlltagsgeschĂ€ft. Sie sind sich unsicher, wann fĂŒr Sie aus steuerlicher Sicht der gĂŒnstigste Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer Immobilie ist? Hier finden Sie eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer NĂ€he: Beratersuche.

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