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Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen

Vermieter, die den Kaufpreis zwischen Immobilie und Grundstück im Kaufvertrag aufteilen, können höhere Kosten abschreiben. Wir zeigen Ihnen, wie.

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Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen

Niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen – eine Immobilie zu kaufen, um sie anschließend wieder zu vermieten, ist eine attraktive Kapitalanlage. Ein wichtiger Vorteil, den ein Vermieter dabei hat: Die Anschaffungskosten für den Hauskauf kann er über mehrere Jahre abschreiben.

Doch Vorsicht: Der Käufer kann nur die Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben und nicht die Kosten für Grund und Boden. Denn grundsätzlich gilt, dass nur ein "abnutzbares Wirtschaftsgut" abgeschrieben werden kann – zum Beispiel ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Auto oder ein Computer. Anders sieht das bei einem Grundstück aus: Die Finanzverwaltung geht nicht davon aus, dass sich der Grund und Boden im Laufe seiner Benutzung substanzmäßig verbraucht, weshalb es nicht abgeschrieben werden kann.

Anschaffungskosten zwischen Immobilie und Grundstück aufteilen

Ein Beispiel: Der Frankfurter Arzt Wolfgang überlegt, ein Haus aus den siebziger Jahren auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück im Main-Taunus-Kreis zu kaufen, um es anschließend zu vermieten. Dabei möchte er sämtliche Steuervorteile ausschöpfen, die der Fiskus einem Vermieter gewährt. Konkret bedeutet das zum Beispiel, dass Wolfgang jedes Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten für seine vermietete Immobilie in seiner Steuererklärung angeben kann – und das über 50 Jahre hinweg.

Entscheidet er sich für den Hauskauf, muss er bedenken, dass er nur die Anschaffungskosten für das Haus steuerlich geltend machen kann, nicht aber die Kosten für das Grundstück. Je höher also die Kosten für sein Grundstück gemessen an den gesamten Anschaffungskosten ausfallen, umso weniger kann Wolfgang über die Jahre abschreiben. Deshalb wird Wolfgang veranlassen, dass in seinem Kaufvertrag die Anschaffungskosten für Haus und Grundstück geteilt werden – idealerweise fallen so, so viele Kosten wie möglich auf das Haus und so wenig wie möglich auf Grund und Boden.

Übrigens:

Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis pro Jahr von der Steuer abschreiben. Und zwar so lange, bis der Gesamtpreis für den Kauf oder Bau des Hauses erreicht ist. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann es mit immerhin zwei Prozent im Jahr abgeschrieben werden, nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Bei Komplettpreis teilt der Fiskus mittels Sachwertverfahren

Kümmert sich Wolfgang nicht um eine Aufteilung des Kaufpreises und steht im Kaufvertrag nur die gesamte Summe, übernimmt der Fiskus die Rechnung. Dadurch läuft Wolfgang Gefahr, eine geringere Summe für sein Gebäude abschreiben zu können.

In der Regel verfahren die Finanzbeamten in diesem Fall nämlich wie folgt: Der Sachwert von Grund und Boden wird anhand der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse angesetzt. Der Sachwert des Gebäudes ist nach den Herstellungskosten zu berechnen unter Berücksichtigung von Faktoren wie Baujahr, Ausstattung oder Herstellungsart. Beide Werte zusammen ergeben den Sachwert des Grundstücks. Im Verhältnis der beiden Werte zueinander können dann die Anschaffungskosten aufgeteilt werden.

Unser Tipp:

Wolfgang kauft das Haus im Main-Taunus Kreis samt Grundstück zum Komplettpreis. So ist auch die übliche Praxis im Immobiliengeschäft. Zuvor achtet Wolfgang aber darauf, dass er die Kaufsumme im Kaufvertrag teilt, mit dem Ziel, dass so viel wie möglich auf die Immobilie und so wenig wie möglich auf das Grundstück entfällt. Das Finanzamt übernimmt im Allgemeinen diese Werte, "solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen", wie es in einem Urteil des Bundesfinanzhofs heißt (BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, Aktenzeichen IX R 86/97).

Zur Unterstützung für alle Immobilienkäufer, die Ihr Haus oder Ihre Immobilie vermieten und deshalb den Kaufpreis teilen wollen, stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe als Excel- oder PDF-Datei zur Verfügung, inklusive Anleitung. Damit kann jeder Immobilienkäufer in einem typisierten Verfahren selbst eine Kaufpreisaufteilung vornehmen, nämlich nach dem oben beschriebenen, recht komplex klingenden Sachwertverfahren, das auch die Finanzbeamten anwenden.

Auch die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung kann mithilfe der Datei geprüft werden. Die Arbeitshilfe und die Anleitung können Sie hier aufrufen: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreiseinteilung) (Quelle: Bundesministerium der Finanzen).

Es gibt noch viele Details in Bezug auf die Kaufpreisaufteilung von Immobilien und Grundstücken, zum Beispiel die Aufteilung der Anschaffungskosten beim Kauf von Ein- oder Zweifamilienhäusern, bei Anbauten oder mehreren Garagen. Sollten Sie unsicher sein, wie die Kostenaufteilung in solchen Fällen vorzunehmen ist, übernehmen das unsere Beraterinnen und Berater gerne für Sie. Eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer Nähe finden Sie hier: Beratersuche.

Notarkosten bei Vermietung steuerlich absetzen

Der Kaufpreis für das Haus und das Grundstück macht den größten Teil der Anschaffungskosten aus. Doch auch weitere Kosten – die sogenannten Anschaffungsnebenkosten – können abgeschrieben werden. Dazu zählen etwa die Kosten für die Grunderwerbssteuer, die Grundbucheintragung, die Maklergebühren, aber auch die Notarkosten.

Bei den Notarkosten sollte Wolfgang ebenfalls genau hinschauen. Denn auch hier gilt, dass nur die Notarkosten für das Gebäude steuerlich geltend gemacht werden können. Wolfgang muss also auch diese Kosten genau teilen.

Übrigens:

Entstandene Notarkosten, die mit der Finanzierung im Zusammenhang stehen (z. B. Eintrag einer Grundschuld), können Sie als Werbungskosten absetzen. 

Erben Sie ein Mietshaus, so fallen ebenfalls Kosten für den Notar und die Grundbucheintragung an. Für diese sogenannten Erbauseinandersetzungskosten gelten dieselben Regeln wie bei einem regulär erworbenen Mietshaus. Das heißt, auch hier können Sie nur einen Teil der Kosten steuerlich geltend machen.

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