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Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundst├╝ck teilen

Vermieter, die den Kaufpreis zwischen Immobilie und Grundst├╝ck im Kaufvertrag aufteilen, k├Ânnen h├Âhere Kosten abschreiben.

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Niedrige Zinsen und mangelnde Anlagealternativen ÔÇô eine Immobilie zu kaufen, um sie anschlie├čend wieder zu vermieten, ist eine attraktive Kapitalanlage. Ein wichtiger Vorteil, den ein Vermieter dabei hat: Die Anschaffungskosten f├╝r den Hauskauf kann er ├╝ber mehrere Jahre abschreiben.

Doch Vorsicht: Der K├Ąufer kann nur die Anschaffungskosten f├╝r das Geb├Ąude abschreiben und nicht die Kosten f├╝r Grund und Boden. Denn grunds├Ątzlich gilt, dass nur ein "abnutzbares Wirtschaftsgut" abgeschrieben werden kann ÔÇô zum Beispiel ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Auto oder ein Computer. Anders sieht das bei einem Grundst├╝ck aus: Die Finanzverwaltung geht nicht davon aus, dass sich der Grund und Boden im Laufe seiner Benutzung substanzm├Ą├čig verbraucht, weshalb es nicht abgeschrieben werden kann.

Anschaffungskosten zwischen Immobilie und Grundst├╝ck aufteilen

Ein Beispiel: Der Frankfurter Arzt Wolfgang ├╝berlegt, eine Villa (Baujahr 1925) auf einem 600 Quadratmeter gro├čen Grundst├╝ck im Main-Taunus-Kreis zu kaufen, um sie┬áanschlie├čend zu vermieten. Dabei m├Âchte er s├Ąmtliche Steuervorteile aussch├Âpfen, die der Fiskus einem Vermieter gew├Ąhrt. Konkret bedeutet das zum Beispiel, dass Wolfgang jedes Jahr zwei Prozent der Anschaffungskosten f├╝r seine vermietete Immobilie in seiner Steuererkl├Ąrung angeben kann ÔÇô und das ├╝ber 50 Jahre hinweg.

Entscheidet er sich f├╝r den Hauskauf, muss er bedenken, dass er nur die Anschaffungskosten f├╝r das Haus steuerlich geltend machen kann, nicht aber die Kosten f├╝r das Grundst├╝ck. Je h├Âher also die Kosten f├╝r sein Grundst├╝ck gemessen an den gesamten Anschaffungskosten ausfallen, umso weniger kann Wolfgang ├╝ber die Jahre abschreiben. Deshalb wird Wolfgang veranlassen, dass in seinem Kaufvertrag die Anschaffungskosten f├╝r Haus und Grundst├╝ck geteilt werden ÔÇô idealerweise fallen auf diese Weise, so viele Kosten wie m├Âglich auf das Haus und so wenig wie m├Âglich auf Grund und Boden.

├ťbrigens:

F├╝r eine Immobilie, die bis einschlie├člich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis pro Jahr von der Steuer abschreiben. Und zwar so lange, bis der Gesamtpreis f├╝r den Kauf oder Bau des Hauses erreicht ist. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann es mit immerhin zwei Prozent im Jahr abgeschrieben werden, n├Ąmlich f├╝r eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Bei Komplettpreis teilt der Fiskus mittels Sachwertverfahren

K├╝mmert sich Wolfgang nicht um eine Aufteilung des Kaufpreises und steht im Kaufvertrag nur die gesamte Summe, ├╝bernimmt der Fiskus die Rechnung. Dadurch l├Ąuft Wolfgang Gefahr, eine geringere Summe f├╝r sein Geb├Ąude abschreiben zu k├Ânnen.

In der Regel verfahren die Finanzbeamten in diesem Fall n├Ąmlich wie folgt: Der Sachwert von Grund und Boden wird anhand der Bodenrichtwerte der Gutachteraussch├╝sse angesetzt. Der Sachwert des Geb├Ąudes ist nach den Herstellungskosten zu berechnen unter Ber├╝cksichtigung von Faktoren wie Baujahr, Ausstattung oder Herstellungsart. Beide Werte zusammen ergeben den Sachwert des Grundst├╝cks. Im Verh├Ąltnis der beiden Werte zueinander k├Ânnen dann die Anschaffungskosten aufgeteilt werden.

Unser Tipp:

Wolfgang kauft die Villa┬áim Main-Taunus Kreis samt Grundst├╝ck zum Komplettpreis. So ist auch die ├╝bliche Praxis im Immobiliengesch├Ąft. Zuvor achtet Wolfgang aber darauf, dass er die Kaufsumme im Kaufvertrag teilt, mit dem Ziel, dass so viel wie m├Âglich auf die Immobilie und so wenig wie m├Âglich auf das Grundst├╝ck entf├Ąllt. Das Finanzamt ├╝bernimmt im Allgemeinen diese Werte, "solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen", wie es in einem Urteil des Bundesfinanzhofs hei├čt (BFH, Aktenzeichen IX R 86/97).

Zur Unterst├╝tzung f├╝r alle Immobilienk├Ąufer, die Ihr Haus oder Ihre Immobilie vermieten und deshalb den Kaufpreis teilen wollen, stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe als Excel-Datei sowie eine Anleitung zur Berechnung als PDF-Datei zur Verf├╝gung. Damit kann jeder Immobilienk├Ąufer in einem typisierten Verfahren selbst eine Kaufpreisaufteilung vornehmen, n├Ąmlich nach dem oben beschriebenen Sachwertverfahren, das auch die Finanzbeamten anwenden.

Auch die Plausibilit├Ąt einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung kann mithilfe der Datei gepr├╝ft werden. Die Arbeitshilfe und die Anleitung k├Ânnen Sie hier aufrufen: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises f├╝r ein bebautes Grundst├╝ck (Kaufpreiseinteilung)┬á(Quelle:┬áBundesministerium der Finanzen).

Es gibt noch viele Details in Bezug auf die Kaufpreisaufteilung von Immobilien und Grundst├╝cken, zum Beispiel die Aufteilung der Anschaffungskosten beim Kauf von Ein- oder Zweifamilienh├Ąusern, bei Anbauten oder mehreren Garagen. Sollten Sie unsicher sein, wie die Kostenaufteilung in solchen F├Ąllen vorzunehmen ist, ├╝bernehmen das unsere Beraterinnen und Berater gerne f├╝r Sie. Eine VLH-Beratungsstelle in Ihrer N├Ąhe finden Sie hier: Beratersuche.

Notarkosten bei Vermietung steuerlich absetzen

Der Kaufpreis f├╝r das Haus und das Grundst├╝ck macht den gr├Â├čten Teil der Anschaffungskosten aus. Doch auch weitere Kosten ÔÇô die sogenannten Anschaffungsnebenkosten ÔÇô k├Ânnen abgeschrieben werden. Dazu z├Ąhlen etwa die Kosten f├╝r die Grunderwerbssteuer, die Grundbucheintragung, die Maklergeb├╝hren, aber auch die Notarkosten.

Bei den Notarkosten sollte Wolfgang ebenfalls genau hinschauen. Denn auch hier gilt, dass nur die Notarkosten f├╝r das Geb├Ąude steuerlich geltend gemacht werden k├Ânnen. Wolfgang muss also auch diese Kosten genau teilen.

├ťbrigens:

Entstandene Notarkosten, die mit der Finanzierung im Zusammenhang stehen (z. B. Eintrag einer Grundschuld), k├Ânnen Sie als Werbungskosten absetzen.┬á

Erben Sie ein Mietshaus, so fallen ebenfalls Kosten f├╝r den Notar und die Grundbucheintragung an. F├╝r diese sogenannten Erbauseinandersetzungskosten gelten dieselben Regeln wie bei einem regul├Ąr erworbenen Mietshaus. Das hei├čt, auch hier k├Ânnen Sie nur einen Teil der Kosten steuerlich geltend machen.

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