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Steuervorteile für Bau von Mietwohnungen

Wer Mietwohnungen baut, wird steuerlich gefördert. Die Bundesregierung hat eine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau geschaffen.

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Steuervorteile für Bau von Mietwohnungen

In Deutschland gibt es zu wenige Mietwohnungen für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen. Bezahlbarer Wohnraum heißt das im Fachjargon, und der Bedarf an solchen Wohnungen kann aktuell nicht gedeckt werden. Um vor allem privaten Investoren beziehungsweise Vermietern einen zusätzlichen Anreiz für den Bau bezahlbarer Wohnungen zu bieten, hat die Bundesregierung zur Wohnraumbeschaffung das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ ins Leben gerufen. Damit sei „ein weiterer Baustein der Wohnraumoffensive in die Tat umgesetzt worden“, so das Bundesfinanzministerium.

Dank des Gesetzes ist der neue Paragraf 7b im Einkommensteuergesetz entstanden. Er trägt den Titel „Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau“ und soll insbesondere private Investoren dazu bewegen, neue bezahlbare Mietwohnungen zu bauen. Die Sonderabschreibung beträgt jährlich fünf Prozent und kann vier Jahre lang genutzt werden. Sie gilt zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung von zwei Prozent. Letzteres firmiert unter dem Titel „Absetzung für Abnutzung“, mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel Was bedeutet AfA?

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Um in den Genuss der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau zu kommen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Das sind folgende:

  • Es sind neue Mietwohnungen entstanden, entweder durch einen kompletten Neubau oder durch Umbau beziehungsweise Ausbau eines bestehenden Gebäudes.
  • Die Baugenehmigung wurde nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 erteilt. Falls keine Baugenehmigung erforderlich ist oder war, reicht auch eine in dem besagten Zeitraum getätigte Bauanzeige.
  • Die Wohnungen dienen im Jahr der Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken – sprich: Sie sollen vermietet werden.
  • Die Anschaffungskosten beziehungsweise Herstellungskosten für die neuen Wohnungen lagen bei höchstens 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Wobei als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung höchstens 2.000 Euro angesetzt werden können.

Von der Sonderabschreibung profitieren können Bauherren letztmals im Veranlagungszeitraum 2026. Gut zu wissen: Die Wohnungen müssen nicht in Deutschland entstanden sein, um die steuerliche Förderung zu erhalten. Denn die Sonderabschreibung gilt für neue Mietwohnungen in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (EU). Und auch Mietwohnungsneubau in Staaten außerhalb der EU wird gefördert, wenn mit dem jeweiligen Staat ein entsprechendes Amtshilfeübereinkommen besteht und die Einkünfte aus der Vermietung der Besteuerung in Deutschland unterliegen.

Übrigens

Die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz (§ Sonder AfA 7b) kommt nicht nur für „normale“ Mietwohnungen in Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern oder Mehrfamilienhäusern in Betracht. Unter den festgelegten Voraussetzungen gilt sie ebenso für Sozialbauten und beispielsweise für ein modernes „Tiny House“ (Minihaus) und kann unter Umständen auch für Campingplätze oder ein Bootshaus in Anspruch genommen werden.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Die Bemessungsgrundlage ist, wie oben bereits erwähnt, auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Dadurch und durch die Herstellungskosten von höchstens 3.000 Euro je Quadratmeter soll vermieden werden, dass die Steuererleichterung für den Bau hochpreisiger Mietwohnungen verwendet wird. „Mietwohnungen mit hohem Standard (Luxusausstattung) bedürfen keiner staatlichen Förderung und werden somit vollständig von der Förderung ausgeschlossen“, erläutert das Bundesfinanzministerium.

Hat die Herstellung zum Beispiel von 400 Quadratmetern neuer Mietwohnungen 2.500 Euro pro Quadratmeter gekostet, dürfen trotzdem nur 2.000 Euro angesetzt werden. Dann errechnet sich die Bemessungsgrundlage wie folgt:

2.000 Euro x 400 Quadratmeter = 800.000 Euro Bemessungsgrundlage

Lagen die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten unter 2.000 Euro, werden die tatsächlich angefallenen Kosten zugrunde gelegt. Somit ergibt sich bei Kosten von 1.500 Euro pro Quadratmeter für die Herstellung von 400 Quadratmetern neuer Mietwohnungen folgende Berechnung der Bemessungsgrundlage:

1.500 Euro x 400 Quadratmeter = 600.000 Euro Bemessungsgrundlage

Und lagen die Herstellungskosten bei beispielsweise 3.500 Euro pro Quadratmeter, wird das Projekt gar nicht mit der Sonderabschreibung gefördert.

Gesamtbetrag für Sonderabschreibung auf 200.000 Euro begrenzt

Wie viel der Steuerpflichtige, der alle Voraussetzungen erfüllt, dann tatsächlich abschreiben kann, hängt noch von weiteren Faktoren ab. Das Finanzamt errechnet dafür den sogenannten relevanten wirtschaftlichen Vorteil des Steuerpflichtigen. Dieser ergibt sich aus dem persönlichen Steuersatz und dem Abzinsungssatz. Und: Der Gesamtbetrag eines Investors darf – ungeachtet dessen, aus welchem Förderprogramm er gewährt wurde – innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen einschließlich des wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung 200.000 Euro nicht überschreiten.

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