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Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann

Von Kauf oder Bau, über Wartungen bis hin zu Reparaturen: Ein Vermieter kann in der Regel alle Kosten für vermietete Immobilien absetzen.

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Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann

Nehmen wir einmal an, Klaus vermietet ein Haus mit bestem Rheinblick in Bonn. Die Mieteinnahmen, die er Monat für Monat bekommt, muss er zwar versteuern, er kann im Gegenzug aber auch viele Kosten zum Beispiel für Zinsen oder Werbung als sogenannte Werbungskosten in seiner Steuererklärung eintragen.

Nachfolgend zeigen wir Ihnen zuerst, wie das Finanzamt rechnet und anschließend wie der Vermieter vorgehen muss:

1. Wie das Finanzamt rechnet:

Der Fiskus zählt alle Mieteinnahmen eines Jahres zusammen. Davon zieht das Finanzamt das Geld ab, das Klaus im gleichen Jahr für das Haus ausgegeben hat – zum Beispiel für Reparaturen, Zinsen oder Fahrtkosten. Nur was übrig bleibt, wird versteuert.

2. Wie Klaus vorgehen muss:

Kauft Klaus Dinge für das vermietete Haus, die weniger als 410 Euro netto kosten, ist das ziemlich einfach. Klaus kann diese Ausgaben komplett von seinen Mieteinnahmen abziehen. Das könnten zum Beispiel Ausgaben für ein neues Waschbecken sein oder auch für Armaturen, Steckdosen oder Lichtschalter.

Kauft Klaus allerdings etwas für sein Bonner Mietshaus, das den Nettowert von 410 Euro übersteigt, wird es ein bisschen komplizierter: Klaus muss das Gekaufte über mehrere Jahre hinweg von der Steuer absetzen. Das nennt man Abschreibung. Beispiele für Dinge, die abgeschrieben werden, sind etwa ein Kühlschrank, eine Waschmaschine oder ein Rasenmäher.

Das Prinzip der Abschreibung heißt im Steuerrecht auch "Absetzung für Abnutzung" – oder kurz AfA. Welche Dinge Sie wie lange absetzen, ist vom Gesetzgeber genau geregelt. Das Bundesfinanzministerium hat in mehreren Tabellen die Abschreibungsdauer unterschiedlichster Dinge aufgelistet: AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums

Übrigens:

Bei manchen Gegenständen ist die Nutzungsdauer nicht genau festgelegt, Sie müssen die Dauer schätzen. Für die Beraterinnen und Berater der VLH gehört eine solche Schätzung zum Tagesgeschäft. 

So viel zur Theorie, nun ein konkretes Beispiel, wie die AfA funktioniert: Klaus kauft einen 900 Euro teuren Rasenmäher für den zur Wohnung gehörenden Garten. Laut amtlicher AfA-Tabelle liegt die Nutzungsdauer eines Rasenmähers bei neun Jahren. Der Rasenmäher muss also über neun Jahre abgeschrieben werden. Deshalb teilt Klaus, wenn er an seiner Steuererklärung sitzt, den Preis für den Rasenmäher durch neun. In seiner Steuererklärung kann Klaus jetzt jedes Jahr Ausgaben für den Rasenmäher in Höhe von 100 Euro angeben. Und das über einen Zeitraum von neun Jahren. Das ist die sogenannte "lineare AfA", bei der die Höhe der Abschreibung während der ganzen Abschreibungsdauer gleich bleibt.

Außerdem trägt Klaus sowohl die Mieteinnahmen als auch die Ausgaben für das vermietete Haus in seiner Steuererklärung ein. Dafür füllt er im Rahmen seiner Steuererklärung die sogenannte Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus.

Wichtig: Für alle Ausgaben, die er geltend machen will, benötigt er einen Beleg. Und eben diese Belege sind an eine Aufbewahrungspflicht gebunden - sie müssen zwei Jahre lang aufbewahrt werden. Falls Sie zum Thema Belege noch eine Frage haben, hilft Ihnen unser Artikel Welche Belege müssen in die Steuererklärung? weiter.

Zinsen, Nebenkosten, Kontoführung: Was kann Klaus noch alles als Werbungskosten in seiner Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit 15 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter alles absetzen können:

  1. Anschaffungskosten von Haus oder Wohnung
    Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr von der Steuer absetzen bzw. abschreiben, wie es in diesem Fall korrekt heißt. Und zwar so lange bis 100 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin 2 Prozent im Jahr abschreiben – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. So besagt es die Regel. Doch keine Regel ohne Ausnahmen. Da dieses Thema sehr komplex ist, stehen Ihnen unsere Beraterinnen und Berater bei Rückfragen gerne zur Verfügung. Finden Sie hier einen Berater in der Nähe: Beratersuche.

  2. Grundsteuer
    Ob Großgrundbesitzer oder Laubenliebhaber – als Immobilienbesitzer muss man jährlich Grundsteuer bezahlen. Erhoben wird diese Steuer vom Staat. Die Höhe der Grundsteuer legt letztlich aber die Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin: Klaus, der ein Häuschen mit Rheinblick vermietet, kann ebenso wie alle anderen Vermieter die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe.

  3. Zinsen
    Der Hausbau in den 80er Jahren hat Klaus viel Geld gekostet. Geld, das er sich bei der Bank leihen musste. Und so geht es vielen Vermietern: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen sie sich Geld von der Bank und geben die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Danach muss jeden Monat nicht nur der Kredit selbst abbezahlt werden, sondern auch die monatlich anfallenden Zinsen. Und diese Zinsen können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

    Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Steuer-Tipp Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen.

  4. Kontoführung
    Klaus hat sich bei seiner Bank ein eigenes Konto für die Einnahmen und Ausgaben, die das vermietete Häuschen betreffen, einrichten lassen. Seine Bank erhebt dafür Kontoführungsgebühren – und genau diese Gebühren kann Klaus ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

  5. Maklergebühren
    Unser Vermieter Klaus hat zwar sein Mietshaus in Bonn, lebt aber im fast 600 Kilometer entfernten Berlin. Auf der Suche nach einem geeigneten Mieter nimmt er die Unterstützung eines Maklers vor Ort in Anspruch. Mit Erfolg – denn schnell war ein verlässlicher Mieter gefunden. Allerdings entstanden natürlich auch Maklergebühren. Da Klaus die Gebühren selbst getragen hat, kann er sie von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.

    Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel Makler: In diesen Fällen können Sie die Provision von der Steuer absetzen.

  6. Werbung
    Anzeigen im Internet oder in Zeitungen, Prospekte oder Radio-Spots: Wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten will und dafür Werbung macht, kann er die Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V eintragen.

  7. Bürokosten
    Nun gibt es auch Vermieter, die sich – anders als Klaus in unserem Beispiel – ohne fremde Hilfe um die Vermietung einer Immobilie kümmern. In diesem Fall können zum Beispiel die Kosten für Mustermietverträge, Telefon und Porto, Schreibbedarf und Software abgesetzt werden.

  8. Hausnebenkosten
    Heizung, Wasser, die Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für einen Hausmeister oder Hausverwalter, Versicherungen, der Schornsteinfeger, die Müllabfuhr, der Winterdienst und die Straßenreinigung – Klaus bekommt dafür von seinem Mieter monatlich Nebenkosten. Die muss er natürlich auch als Einnahmen versteuern. Aber: Er kann sie danach auch als Werbungskosten in seiner Steuererklärung eintragen.

    Einschränkung: Übernimmt Klaus zum Beispiel selbst die Hausmeistertätigkeit, kann er seine Arbeitsleistung nicht absetzen. Immerhin aber die Kosten für das benötigte Werkzeug, die Fahrtkosten und das Material.

  9. Reparatur und Renovierung
    Kaputter Boiler, tropfender Wasserhahn, neue Fenster: In den meisten Fällen muss der Vermieter zahlen, wenn etwas in der Wohnung kaputt ist oder renoviert wird. So geht es auch Klaus, als er einen Anruf von seinem Mieter bekommt. Der Abfluss in der Küche ist nicht mehr dicht. Klaus schickt umgehend einen Handwerker in das Bonner Haus und hat auch postwendend die Rechnung im Briefkasten. Auch die Handwerkerkosten können Vermieter von der Steuer absetzen – und zwar komplett.

    Dieser Punkt interessiert Sie? Unser Top Thema Renovierungskosten für vermietete Immobilien absetzen beschäftigt sich ausführlich mit diesem Thema.

  10. Sanierung
    Ist eine Sanierung oder ein Umbau der Wohnung oder des Hauses notwendig, muss der Vermieter die Kosten in der Regel über eine langjährige Abschreibung von der Steuer absetzen. Das gilt aber nur für Baumaßnahmen, die mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten. Alle Kosten die darunter liegen, kann der Vermieter noch im selben Jahr steuerlich geltend machen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel: Was Vermieter bei Sanierung, Umbau und Ausbau absetzen können.

  11. Möbel
    Auch in Berlin vermietet unser findiger Klaus. Allerdings nur eine möblierte Einzimmerwohnung. Da Klaus die Wohnung samt Inventar – also inklusive Möbel, Einbauküche usw. – seinem Mieter überlässt, kann er die Kosten für die Möbel und die sonstige Ausstattung in der Regel von der Steuer absetzen. Dabei gilt auch hier: Gegenstände, die weniger als 410 Euro netto kosten, kann er direkt in seiner Steuererklärung als Ausgaben angeben. Gegenstände, die den Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.

  12. Fahrtkosten
    Zurück zum Häuschen mit Rheinblick: Klaus fährt in regelmäßigen Abständen nach Bonn, um nach dem Rechten zu sehen. Dabei kann es auch schon einmal vorkommen, dass er einen Abstecher zum Baumarkt machen muss, um Material für kleinere Reparaturen zu kaufen. Alle Fahrten, die Klaus im Zusammenhang mit seiner vermieteten Immobilie macht, kann er als Ausgaben geltend machen. Das bedeutet: Bei Fahrten mit dem eigenen Pkw 30 Cent pro Kilometer zum Beispiel zum Mieter oder Handwerker, zur Bank oder zum Steuerberater. 

    Bei einer Besprechung mit dem eigenen Mieter kann ein Vermieter übrigens auch die damit zusammenhängenden Bewirtungskosten zumindest zu 70 Prozent absetzen.

  13. Anwaltskosten
    Manchmal bleibt das leider nicht aus: Auch Klaus hatte schon Ärger mit einem früheren Mieter. Schon bei kleineren Streitigkeiten kann ein Brief vom Anwalt Wunder wirken. Aber auch wenn es ausufert, die Kosten für Rechtsanwalt, Gutachter und Gericht können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

    Mit diesem Thema befasst sich auch der Artikel Welche Anwaltskosten kann man absetzen?

  14. Mitgliedsbeiträge
    Regelmäßige und aktuelle Informationen speziell für Vermieter gibt es bei Verbänden wie "Haus und Grund" oder "Vermieterverband". Die Mitgliedsbeiträge dafür können Vermieter ebenfalls in der Anlage V eintragen und somit geltend machen.

  15. Abfindung für Mieter
    Wenn Sie als Vermieter Ihrem Mieter eine Abfindung zahlen, damit er auszieht, können Sie das Geld von der Steuer absetzen. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet, Ihrem Mieter eine Auszugsprämie zu zahlen. Deshalb ist auch nirgendwo festgelegt, wie hoch so eine Entschädigung ausfallen muss. Üblich sind eine, wenn nicht sogar mehrere Monatsmieten. 

Unser Tipp:

Sie als Vermieter können die Auszugsprämie an Ihren Mieter in zwei Fällen von der Steuer absetzen:
1. Wenn Sie Ihre Wohnung modernisieren und anschließend gegen eine höhere Miete wieder vermieten. Dann tragen Sie den Betrag als Werbungskosten in der Anlage V "Vermietung und Verpachtung" ein.
2. Oder wenn Sie die Immobilie anschließend verkaufen. In diesem Fall wird die Auszugsprämie vom Veräußerungsgewinn abgezogen.

Nicht absetzen können Sie als Vermieter die Auszugsprämie, wenn Sie selbst in die Wohnung einziehen wollen. 

Übrigens:

Grundsätzlich gilt: Nur das, was Sie als Vermieter tatsächlich zahlen, können Sie von Ihren Miet-Einnahmen abziehen. Kosten, die der Mieter übernimmt, zählen nicht dazu.

Auch Wohnungsleerstand kann sich lohnen

Ärgerlich ist es allemal: Da hat man als Vermieter eine tolle Wohnung im Angebot, es findet sich aber kein Mieter. Die Wohnung steht zwar leer, aber trotzdem fallen Kosten an, zum Beispiel für die Grundsteuer, Wasser, Strom, die Gebäudeversicherung oder eine Renovierung. Hier gibt es eine Möglichkeit, die Ausgaben als vorab entstandene Werbungskosten in der Steuererklärung anzugeben: Der Vermieter muss seine Vermietungsabsicht glaubhaft nachweisen, zum Beispiel mit entsprechenden Zeitungsinseraten oder durch die Beauftragung eines Maklers. Erfahren Sie mehr dazu in unserem Steuer-Tipp Ausgaben für eine leer stehende Wohnung absetzen.

Vermietung oder Verpachtung?

Bei einer Vermietung erhält der Mieter in der Regel das Recht, einen Wohnraum privat zu nutzen. Bei der Verpachtung bekommt der Pächter zusätzliche Rechte – er darf mit der Nutzung der Sache, beispielsweise einer landwirtschaftlichen Fläche, „Früchte anbauen“ und Gewinne erzielen. Im Steuerrecht macht es allerdings keinen Unterschied, ob Sie vermieten oder verpachten. Lesen Sie mehr dazu in unserem


STEUER ABC
Gibt es einen Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung?


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