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Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann

Ob Kauf oder Bau einer Immobilie, über kleinere Wartungen bis hin zu größeren Reparaturen: Ein Vermieter kann in der Regel alle Kosten für vermietete Immobilien absetzen.

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Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann

Nehmen wir einmal an, Klaus vermietet ein Haus mit schönstem Rheinblick in Bonn. Die Mieteinnahmen, die er Monat für Monat bekommt, muss er zwar versteuern, er kann im Gegenzug aber auch viele Kosten zum Beispiel für Zinsen oder Werbung als sogenannte Werbungskosten in seiner Steuererklärung eintragen.

Nachfolgend zeigen wir Ihnen zuerst, wie das Finanzamt rechnet und wie Vermieter wie Klaus vorgehen müssen:

1. Wie das Finanzamt rechnet:

Der Fiskus zählt alle Mieteinnahmen eines Jahres zusammen. Davon zieht das Finanzamt das Geld ab, das Klaus im gleichen Jahr für das Haus ausgegeben hat – zum Beispiel für Reparaturen, Zinsen oder Fahrtkosten. Nur was übrig bleibt, wird versteuert.

2. Wie Klaus vorgehen muss:

Kauft Klaus Dinge für das vermietete Haus, die weniger als 410 Euro kosten, ist das ziemlich einfach. Klaus kann diese Ausgaben noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer absetzen. Das könnte zum Beispiel ein neues Waschbecken sein oder auch Armaturen, Steckdosen oder Lichtschalter.

Kauft Klaus allerdings etwas für sein vermietetes Haus in Bonn, das den Wert von 410 Euro übersteigt, wird es ein bisschen komplizierter: Klaus muss das Gekaufte über mehrere Jahre hinweg absetzen. Das könnten zum Beispiel neue Teppiche sein, ein Kühlschrank oder ähnliches.

Dieses Prinzip nennt sich "Absetzung für Abnutzung" – oder kurz AfA. Welche Dinge Sie wie lange absetzen, ist vom Gesetzgeber genau geregelt. Das Bundesfinanzministerium hat in mehreren Tabellen die Abschreibungsdauer unterschiedlichster Dinge aufgelistet: AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums.

Übrigens:

Bei manchen Gegenständen ist die Nutzungsdauer nicht genau festgelegt, Sie müssen die Dauer schätzen. Für die Beraterinnen und Berater der VLH gehört eine solche Schätzung zum Tagesgeschäft. Hier können Sie sich Ihren Berater suchen: Beratersuche.

So viel zur Theorie, nun ein konkretes Beispiel, wie die AfA funktioniert: Klaus kauft ein sehr edles Waschbecken, das über drei Jahre abgeschrieben werden muss. Deshalb teilt er am Ende des Jahres, wenn er an seiner Steuererklärung sitzt, den Preis für das Waschbecken durch drei und gibt in diesem Jahr auch nur ein Drittel des Preises an. Das zweite Drittel gibt er im zweiten und das letzte Drittel im dritten Jahr an.

Außerdem trägt Klaus sowohl die Mieteinnahmen als auch die Werbungskosten für das vermietete Haus in seiner Steuererklärung ein. Dafür füllt er im Rahmen seiner Steuererklärung die sogenannte Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus. Wichtig: Für alle Ausgaben, die er geltend machen will, benötigt er einen Beleg. Und eben diese Belege müssen sieben Jahre lang aufbewahrt werden. Falls Sie zum Thema Belege noch eine Frage haben, hilft Ihnen unser Artikel Welche Belege müssen in die Steuererklärung? weiter.

Zinsen, Nebenkosten, Kontoführung: Was kann Klaus noch alles als Werbungskosten in seiner Steuererklärung angeben? Unser Überblick mit 15 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter alles absetzen können:

     

    1. Gesamtpreis von Haus oder Wohnung
      Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, kann ein Vermieter 2,5 Prozent vom Brutto-Gesamtpreis pro Jahr von der Steuer absetzen bzw. abschreiben, wie es in diesem Fall korrekt heißt. Und zwar so lange, bis der Gesamtpreis für den Kauf oder Bau des Hauses erreicht ist. Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es mit immerhin zwei Prozent im Jahr abschreiben – nämlich für eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. So besagt es die Regel. Doch keine Regel ohne Ausnahmen. Da dieses Thema sehr komplex ist, stehen Ihnen unsere Beraterinnen und Berater bei Rückfragen gerne zur Verfügung. Finden Sie hier einen Berater in der Nähe: Beratersuche.

    2. Grundsteuer
      Ob Großgrundbesitzer oder Laubenliebhaber - als Immobilienbesitzer muss man jährlich Grundsteuer bezahlen. Erhoben wird diese Steuer vom Staat. Die Höhe der Grundsteuer legt letztlich aber die Gemeinde fest, in der die Immobilie steht. Immerhin: Klaus, der ein Häuschen mit Rheinblick vermietet, kann ebenso wie alle anderen Vermieter die Grundsteuer als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen – und das sogar in voller Höhe.

    3. Zinsen
      Der Hausbau in den 80er Jahren hat Klaus viel Geld gekostet. Geld, das er sich bei der Bank leihen musste. Und so geht es vielen Vermietern: Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen sie sich Geld von der Bank und geben die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Danach muss jeden Monat nicht nur der Kredit selbst abbezahlt werden, sondern auch die monatlich anfallenden Zinsen. Und diese Zinsen können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

      Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Steuer-Tipp Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen.

    4. Kontoführung
      Klaus hat sich bei seiner Bank ein eigenes Konto für die Einnahmen und Ausgaben, die das vermietete Häuschen betreffen, einrichten lassen. Seine Bank erhebt dafür Kontoführungsgebühren – und genau diese Gebühren kann Klaus ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

    5. Maklergebühren
      Unser Vermieter Klaus lebt mittlerweile nicht mehr in Bonn, sondern im fast 600 Kilometer entfernten Berlin. Auf der Suche nach einem geeigneten Mieter nahm er die Unterstützung eines Maklers vor Ort in Anspruch, statt ständig selbst zwischen Bonn und Berlin hin- und herfahren zu müssen. Mit Erfolg, denn schnell war ein verlässlicher Mieter gefunden. Allerdings entstanden natürlich auch Maklergebühren. Da Klaus die Gebühren selbst getragen hat, kann er sie von den Miet-Einnahmen abziehen.

      Übernimmt der neue Mieter die Maklergebühren, kann der Vermieter allerdings nichts von der Steuer absetzen.

    6. Werbung
      Anzeigen im Internet oder in Zeitungen, Prospekte oder Radio-Spots: Wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten will und dafür Werbung macht, kann er die Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung in Anlage V eintragen.

    7. Bürokosten
      Nun gibt es auch Vermieter, die sich – anders als Klaus in unserem Beispiel – ohne fremde Hilfe um die Vermietung einer Immobilie kümmern. In diesem Fall können zum Beispiel die Kosten für Mustermietverträge, Telefon und Porto, Schreibbedarf und Software abgesetzt werden.

    8. Hausnebenkosten
      Heizung, Wasser, die Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für einen Hausmeister oder Hausverwalter, Versicherungen, der Schornsteinfeger, die Müllabfuhr, der Winterdienst und die Straßenreinigung – Klaus bekommt dafür von seinem Mieter monatlich Nebenkosten. Die muss er natürlich auch als Einkünfte versteuern. Aber: Er kann sie danach auch als Werbungskosten in seiner Steuererklärung eintragen.

      Einschränkung: Übernimmt Klaus zum Beispiel selbst die Hausmeistertätigkeit, kann er seine Arbeitsleistung nicht absetzen. Immerhin aber die Kosten für das benötigte Werkzeug, die Fahrtkosten und das Material.

    9. Renovierung
      Muss ein Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Wohnung renovieren, kann er diese Kosten von seinen Miet-Einnahmen abziehen.

    10. Reparaturen
      Kaputter Boiler, undichte Fenster, tropfender Wasserhahn: In den meisten Fällen muss der Vermieter zahlen, wenn etwas in der Wohnung kaputt ist. So geht es auch Klaus, als er einen Anruf von seinem Mieter bekommt. Der Abfluss in der Küche ist nicht mehr dicht. Klaus schickt umgehend einen Handwerker in das Bonner Haus und hat auch postwendend die Rechnung im Briefkasten. Auch die Handwerker-Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen – und zwar komplett.

      Dieser Punkt interessiert Sie? Unser Top Thema Reparaturkosten für vermietete Immobilien absetzen beschäftigt sich ausführlich mit diesem Thema.

    11. Möbel
      Auch in Berlin vermietet unser findiger Klaus. Allerdings nur eine möblierte Einzimmerwohnung. Da Klaus die Wohnung samt Inventar – also inklusive Möbel, Einbauküche usw. – seinem Mieter überlässt, kann er die Kosten für alle Möbel und die sonstige Ausstattung von der Steuer absetzen. Allerdings nicht auf einen Schlag, sondern über die Nutzungsdauer hinweg.

    12. Fahrtkosten
      Zurück zum Häuschen mit Rheinblick: Klaus fährt in regelmäßigen Abständen nach Bonn, um nach dem Rechten zu sehen. Dabei kann es auch schon einmal vorkommen, dass er einen Abstecher zum Baumarkt machen muss, um Material für kleinere Reparaturen zu kaufen. Alle Fahrten, die Klaus im Zusammenhang mit seiner vermieteten Immobilie macht, kann er als Reisekosten geltend machen. Das bedeutet: Bei Fahrten mit dem eigenen PKW 30 Cent pro Kilometer zum Beispiel zum Mieter oder Handwerker, zur Bank oder zum Steuerberater. 

      Bei einer Besprechung mit dem eigenen Mieter kann ein Vermieter übrigens auch die damit zusammenhängenden Bewirtungskosten zumindest zu 70 Prozent absetzen.

    13. Anwaltskosten
      Manchmal bleibt das leider nicht aus: Auch Klaus hatte schon Ärger mit einem früheren Mieter. Schon bei kleineren Streitigkeiten kann ein Brief vom Anwalt Wunder wirken. Aber auch wenn es ausufert, die Kosten für Rechtsanwalt, Gutachter und Gericht können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

      Mit diesem Thema befasst sich auch unser Artikel Welche Anwaltskosten kann man absetzen?

    14. Mitgliedsbeiträge
      Regelmäßige und aktuelle Informationen speziell für Vermieter gibt es bei Verbänden wie "Haus und Grund" oder "Vermieterverband". Die Mitgliedsbeiträge dafür können Vermieter ebenfalls in der Anlage V eintragen und somit geltend machen.

    15. Abfindung für Mieter
      Als Vermieter können Sie die Abfindung an Ihren Mieter von der Steuer absetzen - je nach Sachlage als Werbungskosten oder als Sonderausgabe. Lesen Sie mehr dazu in unserem Artikel Abfindung für Mieter absetzen.

     

Übrigens:

Grundsätzlich gilt: Nur das, was Sie als Vermieter tatsächlich zahlen, können Sie von Ihren Miet-Einnahmen abziehen. Kosten, die der Mieter übernimmt, zählen nicht dazu.

Auch Wohnungsleerstand kann sich lohnen

Ärgerlich ist es allemal: Da hat man als Vermieter eine tolle Wohnung im Angebot, es findet sich aber kein Mieter. Die Wohnung steht zwar leer, aber trotzdem fallen Kosten an, zum Beispiel für die Grundsteuer, Wasser, Strom, die Gebäudeversicherung oder eine Renovierung. Doch Glück im Unglück: Diese Kosten kann ein Vermieter als vorab entstandene Werbungskosten absetzen – sofern er die Vermietungsabsicht glaubhaft machen kann. Erfahren Sie mehr zu dieser Voraussetzung in unserem Steuer-Tipp Ausgaben für eine leer stehende Wohnung absetzen.

Vermietung oder Verpachtung?

Bei der Vermietung handelt es in der Regel um die private Nutzung von Wohnraum. Im Gegensatz dazu dreht sich bei der Verpachtung alles um die Nutzung einer Sache – um Einkünfte damit zu erzielen. Im Steuerrecht macht es allerdings keinen Unterschied, ob Sie vermieten oder verpachten. Lesen Sie mehr dazu in unserem


STEUER ABC
Gibt es einen Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung?


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