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Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen

Wenn Sie einen Kredit brauchen, um ein Mietshaus zu kaufen, können Sie die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen.

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Drei Jahre ist es jetzt her, dass sich Eberhard ein Doppelhaus im Gr√ľnen gekauft hat. Links wohnen er und seine Frau, rechts sein Mieter. F√ľr den Hauskauf hat Eberhard einen Kredit bei seiner Bank aufgenommen, den er noch 13 Jahre lang jeden Monat abbezahlen muss.

Immerhin, die Zinsen f√ľr die rechte, vermietete Doppelhaush√§lfte kann er jedes Jahr von der Steuer absetzen.¬†Denn f√ľr Vermieter gilt: Die Schuldzinsen f√ľr den Kredit gelten als Werbungskosten¬†und lassen sich von der Steuer absetzen.¬†

Wichtig ist Folgendes: Das Finanzamt muss klar erkennen k√∂nnen, wie viel Kreditzinsen Eberhard f√ľr den vermieteten Teil zahlt. Nur dann kann er diese Zinsen komplett von seinen Mieteinnahmen abziehen und nur das, was √ľbrig bleibt, wird versteuert.

√úbrigens:

Sollte sich Eberhard von seiner Frau trennen, w√ľrde das an seinem Kreditvertrag nichts √§ndern. Es zahlt immer derjenige, der den Kreditvertrag unterschrieben hat und das ist in diesem Fall nur Eberhard. Die Bank interessiert es nicht, ob einer der Eheleute ausgezogen ist oder eine Scheidung vorliegt. Eberhards Frau kann auch nicht f√ľr die Schulden ihres Mannes haftbar gemacht werden.

Getrennte Konten einrichten und Kreditzinsen genau zuordnen

Insgesamt 200.000 Euro hat Eberhards Doppelhaus gekostet. 100.000 Euro f√ľr seine Haush√§lfte konnte er selbst aufbringen, die restlichen 100.000 Euro f√ľr die zweite Haush√§lfte hat er als Kredit aufgenommen. Jedes Jahr zahlt er 5¬†Prozent Zinsen f√ľr das Darlehen, also 5.000 Euro. Dieses Geld kann er komplett von der Steuer absetzen. Aber nur deshalb, weil Eberhard alles richtig gemacht hat: Er hat schon im Kaufvertrag genau aufschreiben lassen, welche H√§lfte wie viel kostet, wo er und seine Frau wohnen werden und welchen Teil er vermietet.

Au√üerdem, und das ist das Wichtigste, hat er zwei getrennte Konten bei seiner Bank eingerichtet: Ein Konto, von dem er seine eigene Haush√§lfte bezahlt, und ein anderes Konto f√ľr den Kredit zur Finanzierung der vermieteten H√§lfte. Somit kann er dem Finanzamt glaubhaft nachweisen, dass er ausschlie√ülich f√ľr die vermietete H√§lfte Zinsen absetzen will.

Bei einem gemeinsamen Konto rechnet das Finanzamt nach

H√§tte sich Eberhard das Darlehen der Bank auf sein Konto gutschreiben lassen und von diesem Konto das gesamte Doppelhaus finanziert, k√∂nnte er die Kreditzinsen nicht komplett von der Steuer absetzen. Der Grund: Das Finanzamt k√∂nnte nicht klar erkennen, wie viel Zinsen Eberhard exakt f√ľr den Teil des Doppelhauses zahlen muss, den er vermietet hat. Denn nur daf√ľr gibt es Steuererleichterungen und nicht f√ľr die selbstgenutzte Wohnfl√§che.

Ohne die genaue Zuordnung der Kreditzinsen rechnet das Finanzamt selbst nach. Das ist in der Regel weniger g√ľnstig, denn dabei werden die Kreditzinsen auf die selbstgenutzte und die vermietete Wohnfl√§che umgelegt, was in Eberhards Fall so aussieht:

 

150 qm (je Haush√§lfte): 300 qm (Wohnfl√§che ges.) x 5.000 ‚ā¨ (Zinsen) = 2.500 ‚ā¨

 

Daher gilt: Wenn Sie einen Haus- oder Wohnungskauf planen und die Immobilie vermieten wollen, dann lassen Sie sich beraten, noch bevor Sie den Kredit daf√ľr aufnehmen. Schon die geringsten Fehler bewirken, dass das Finanzamt die Kredit-Zinsen nicht eindeutig zuordnen kann ‚Äď und meistens zu Ihrem Nachteil selbst nachrechnet.¬†

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Vermieter können Kreditzinsen auch nach dem Hausverkauf absetzen

Wenn ein Vermieter seine Immobilie verkauft, wird mit dem Erl√∂s in der Regel das restliche Darlehen getilgt. Reicht das Geld jedoch nicht aus, um die Restschuld zu begleichen, muss der Kredit weiter abbezahlt werden. Die Schuldzinsen, die dann noch f√§llig sind, kann der Vermieter weiterhin von der Steuer absetzen - als sogenannte nachtr√§gliche Werbungskosten bei den Eink√ľnften aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V. Das gilt f√ľr alle Immobilien die nach 1998 verkauft wurden.

Es m√ľssen jedoch zwei Voraussetzungen erf√ľllt sein:

  1. Die Verbindlichkeit konnte nicht durch den Veräußerungserlös getilgt werden.
  2. Die Absicht, weitere Eink√ľnfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, ist nicht bereits vor dem Verkauf der Immobilie weggefallen.

Wichtig: Der gesamte Verkaufserl√∂s muss zur Darlehenstilgung eingesetzt werden. Nutzen Sie das Geld beispielsweise f√ľr den Kauf einer neuen¬†Immobilie, lassen sich die Schuldzinsen f√ľr den tilgungsf√§higen Teil des Darlehens nicht mehr absetzen (FG Niedersachsen 4 K 236/14).¬†

Veräußerung vor 1999: keine nachträglichen Werbungskosten

Wurde eine Immobilie vor dem 1. Januar 1999 verkauft, werden die Kreditzinsen nicht mehr als nachtr√§gliche Werbungskosten anerkannt. Das Bundesministerium der Finanzen begr√ľndet die Entscheidung damit, dass die Kreditzinsen dann nicht mehr mit einer Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen.

Vermieter k√∂nnen Zinsen f√ľr Umschuldungsdarlehen¬†absetzen

Zahlt ein Vermieter f√ľr sein bisheriges Darlehen sehr hohe Zinsen und k√∂nnte er mit einem neuen Darlehen von einem g√ľnstigeren Zinssatz profitieren, so kann er sein Darlehen umschulden oder refinanzieren. Ist die Immobilie bereits verkauft, kann der Vermieter die Kosten f√ľr die umgeschuldeten Kreditzinsen ebenfalls als nachtr√§gliche Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn:

  1. die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht √ľber den abzul√∂senden Restdarlehensbetrag hinausgeht.
  2. die Umschuldung sich im Rahmen einer √ľblichen Finanzierung bewegt.

Das hatte der BFH in einem Urteil vom 8. April 2014 klar gestellt (Aktenzeichen IX R 45/13).

√úbrigens:

Wird das Darlehen komplett getilgt, muss der Vermieter in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber zahlen. Ob und wie ein Vermieter das steuerlich geltend machen kann, lesen Sie in unserem Artikel Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf absetzen.

 

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