Steuer ABC

Gibt es einen Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung?

01.07.2024
Bei der Vermietung geht es um die private Nutzung von Wohnraum. Bei der Verpachtung hat der/die Nutzer/in weitere Rechte und darf mit der Sache auch Einkünfte erzielen.

Im Steuerrecht gibt es keinen Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung. Grundsätzlich müssen Sie alle Miet- und Pachteinnahmen versteuern.

Was bedeutet Vermietung?

Eine Vermietung ist eine sogenannte Gebrauchsüberlassung. Das bedeutet, dass ein/e Vermieter/in dem/der Mieter/in zum Beispiel eine Wohnung für den privaten Gebrauch überlässt. Der/Die Mieter/in entscheidet selbst über die Nutzung der Räume. Im Gegenzug bekommt der/die Vermieter/in eine vereinbarte, monatliche Zahlung – die Miete. Das deutsche Mietrecht unterscheidet dabei zwischen privater und gewerblicher Nutzung.

Was bedeutet Verpachtung?

Im Gegensatz zur Miete darf bei einer Verpachtung ein/e Pächter/in nicht nur eine Sache nutzen, sondern darüber hinaus auch "Früchte" aus der Sache ziehen – also einen Gewinn erwirtschaften. Das ist zum Beispiel oft in der Landwirtschaft der Fall. Als Pächter/in darf der/die Landwirt/in den Acker nach den eigenen Vorstellungen bestellen und die Ernte und den Gewinn daraus behalten. Im Gegenzug bekommt der/die Verpächter/in ein Entgelt – den Pachtzins.

Der große Unterschied zwischen den Überlassungsarten Miete und Pacht liegt also im Umfang der Nutzungsrechte.

Muss ich in meiner Steuererklärung auch zwischen Vermietung und Verpachtung unterscheiden?

Wie oben schon geschrieben: In der Steuererklärung gibt es keinen Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung.

Gehen Sie als Vermieter/in oder Verpächter/in so vor: Zählen Sie zuerst alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eines Jahres zusammen. Davon können Sie das Geld abziehen, das Sie im gleichen Jahr für die Immobilie oder den Acker ausgegeben haben. Das können zum Beispiel Kosten für eine Renovierung oder eine/n Makler/in sein. Diese Kosten nennt man auch Werbungskosten. Nur was unterm Strich übrig bleibt, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden versteuert.

Unser Artikel Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann gibt Ihnen einen Überblick, welche Ausgaben Sie abziehen können.

Wo muss ich meine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eintragen?

Sie als Vermieter/in oder Verpächter/in müssen Ihre Einnahmen in der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eintragen. Die Ausgaben für Werbungskosten können Sie auf Seite 2 der Anlage V eintragen.

ÜBRIGENS:

Seit Anfang August 2019 dürfen private Investoren und Investorinnen fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neu geschaffenen Mietwohnung zusätzlich bei der Steuer geltend machen – und zwar im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung der Immobilie sowie in den drei Folgejahren. Diese Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau darf parallel zur regulären linearen Abschreibung genutzt werden. Für Neubauten gibt es seit 2023 sogar höhere Abschreibungsmöglichkeiten. Mehr darüber erfahren Sie in unserem Artikel Steuervorteile für Bau von Mietwohnungen.

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