Steuervorteile für Bau von Mietwohnungen

In Deutschland gibt es zu wenige Mietwohnungen für Menschen mit geringem oder mittlerem Einkommen. Bezahlbarer Wohnraum heißt das im Fachjargon, und der Bedarf an solchen Wohnungen kann aktuell nicht gedeckt werden. Um vor allem privaten Investoren und Investorinnen beziehungsweise Vermietern und Vermieterinnen einen zusätzlichen Anreiz für den Bau bezahlbarer Wohnungen zu bieten, hat die Bundesregierung zur Wohnraumbeschaffung das "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" ins Leben gerufen. 

Dank des Gesetzes ist der neue Paragraf 7b im Einkommensteuergesetz entstanden. Er trägt den Titel "Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau" und soll insbesondere private Investoren und Investorinnen dazu bewegen, neue bezahlbare Mietwohnungen zu bauen. Die Sonderabschreibung beträgt jährlich fünf Prozent und kann vier Jahre lang genutzt werden. Sie gilt zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung von zwei bzw. drei Prozent. Letzteres firmiert unter dem Titel "Absetzung für Abnutzung", mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel Was bedeutet AfA?

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Um in den Genuss der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau zu kommen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Das sind folgende:

• Es sind neue Mietwohnungen entstanden, entweder durch einen kompletten Neubau oder durch Umbau beziehungsweise Ausbau eines bestehenden Gebäudes. Diese müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, wie zum Beispiel eine eigene Eingangstür besitzen, mindestens 23 Quadratmeter groß sein und alle nötigen Zimmer haben, um darin einen Haushalt zu führen.
• Der Bauantrag wurde nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 erteilt. Falls keine Baugenehmigung erforderlich ist oder war, reicht auch eine in dem besagten Zeitraum getätigte Bauanzeige.
• Die Wohnungen dienen im Jahr der Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken – sprich: Sie sollen regulär vermietet werden. Ferienvermietungen oder befristete Mietverträge werden nicht gefördert.
• Die Anschaffungskosten beziehungsweise Herstellungskosten für die neuen Wohnungen lagen bei höchstens 3.000 Euro (ab Herstellungsjahr 2023 sind es 5.200 Euro) je Quadratmeter Wohnfläche. Wobei als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung höchstens 2.000 Euro angesetzt werden können (ab Herstellungsjahr 2023 sind es 4.000 Euro).
• Für den neuen Antragszeitraum 2023 bis 2029 gilt zusätzlich, dass die Gebäude die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen müssen. Dies muss durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen werden.

Von der Sonderabschreibung profitieren können Bauherren und Bauherrinnen somit letztmals im Veranlagungszeitraum 2032.

Sonderabschreibung gilt auch in allen EU-Mitgliedsstaaten

Gut zu wissen: Die Wohnungen müssen nicht in Deutschland entstanden sein, um die steuerliche Förderung zu erhalten. Denn die Sonderabschreibung gilt für neue Mietwohnungen in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union (EU). Und auch Mietwohnungsneubau in Staaten außerhalb der EU wird gefördert, wenn mit dem jeweiligen Staat ein entsprechendes Amtshilfeübereinkommen besteht und die Einkünfte aus der Vermietung der Besteuerung in Deutschland unterliegen.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau

Die Bemessungsgrundlage ist, wie oben bereits erwähnt, auf maximal 2.000 Euro bzw. 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Dadurch und durch die Herstellungskosten von höchstens 3.000 Euro bzw. 5.200 Euro je Quadratmeter soll vermieden werden, dass die Steuererleichterung für den Bau hochpreisiger Mietwohnungen verwendet wird. "Mietwohnungen mit hohem Standard (Luxusausstattung) bedürfen keiner staatlichen Förderung und werden somit vollständig von der Förderung ausgeschlossen", erläutert das Bundesfinanzministerium.

Hat die Herstellung zum Beispiel von 400 Quadratmetern neuer Mietwohnungen 4.200 Euro pro Quadratmeter gekostet, dürfen trotzdem nur 4.000 Euro angesetzt werden. Dann errechnet sich die Bemessungsgrundlage 2023 wie folgt:

Lagen die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten unter 4.000 Euro, werden die tatsächlich angefallenen Kosten zugrunde gelegt. Somit ergibt sich bei Kosten von beispielsweise 2.000 Euro pro Quadratmeter für die Herstellung von 400 Quadratmetern neuer Mietwohnungen folgende Berechnung der Bemessungsgrundlage:

Und lagen die Herstellungskosten bei beispielsweise 5.300 Euro pro Quadratmeter, wird das Projekt gar nicht mit der Sonderabschreibung gefördert.

Gesamtbetrag für Sonderabschreibung für Unternehmer/innen begrenzt

Wie viel der oder die Steuerpflichtige, der bzw. die alle Voraussetzungen erfüllt, dann tatsächlich abschreiben kann, hängt noch von weiteren Faktoren ab. Das Finanzamt errechnet dafür den sogenannten relevanten wirtschaftlichen Vorteil aus. Dieser ergibt sich aus dem persönlichen Steuersatz und dem Abzinsungssatz.

Bis 2022 galt: Der Gesamtbetrag eines Investors bzw. einer Invenstorin darf – ungeachtet dessen, aus welchem Förderprogramm er gewährt wurde – innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen einschließlich des wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung 200.000 Euro nicht überschreiten.

Mit dem Jahressteuergesetz für 2023 wurde beschlossen, diese Regelungen auf Anspruchsberechtigte zu beschränken, die Gewinneinkünfte erzielen und damit unternehmerisch tätig sind. Das heißt: Die Einhaltung beihilferechtlicher Voraussetzungen für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entfällt.

Zu kompliziert? Unsere Beraterinnen und Berater helfen Ihnen gerne weiter. Finden Sie eine Beratungsstelle in Ihrer Nähe: Beratersuche