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Was Vermieter bei Sanierung, Umbau oder Ausbau absetzen können

Wird eine vermietete Immobilie saniert oder erweitert, wertet das Finanzamt die Kosten in der Regel als Herstellungsaufwand. Wir erklären, was das bedeutet.

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Was Vermieter bei Sanierung, Umbau oder Ausbau absetzen können

Jeder Vermieter möchte die Kosten für die Baumaßnahmen an seiner Immobilie steuerlich geltend machen. Das Finanzamt unterscheidet jedoch, ob es sich bei den Arbeiten um sogenannten Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand handelt. Das ist wichtig, denn Erhaltungskosten sind sofort und in voller Höhe von der Steuer abziehbar, während Herstellungskosten nur über mehrere Jahre abgesetzt werden können. Letzteres nennt man auch Abschreibung. Die Zuordnung ist bei einigen Baumaßnahmen nicht ganz eindeutig, weshalb es in solchen Fragen häufig zu Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt kommt. Hier erklären wir, welche Kosten zum Herstellungsaufwand zählen.

1. Sanierungskosten

Das Finanzamt definiert für Arbeiten am und in einem Gebäude vier sogenannte "Ausstattungs-Kernbereiche": Sanitär, Elektro-Installation, Fenster und Heizung. Wenn drei von diesen vier Bereichen in ihrer Funktion deutlich erweitert und ergänzt werden, geht das Finanzamt von einer Sanierung aus. Die Wohnung oder das Haus wird durch die Baumaßnahmen in den drei Kernbereichen wesentlich verbessert und der Gebrauchswert des Gebäudes steigt.

Die Kosten, die bei einer nachträglichen Sanierung anfallen, rechnet der Fiskus dem Herstellungsaufwand zu. Dabei wird etwas Neues, bisher noch nicht Vorhandenes geschaffen. Wie oben bereits beschrieben, können Vermieter die Herstellungskosten nicht voll und auch nicht direkt im Jahr der Bezahlung von der Steuer absetzen. Vielmehr werden die Kosten den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet, also dem Kaufpreis oder den Baukosten der Immobilie, und Jahr für Jahr abgeschrieben.

Ein Beispiel: Thomas hat vor einigen Jahren einen Bungalow aus den siebziger Jahren gekauft, der bereits an ein älteres Ehepaar vermietet war. Den Mietvertrag hat Thomas weiter laufen lassen und am Gebäude selbst keine Renovierungen durchgeführt. Erst als das Rentnerpaar den Mietvertrag gekündigt hat und in ein Pflegeheim umzieht, beginnt Thomas mit umfangreichen Renovierungen. Er lässt eine neue Heizungsanlage einbauen, die alten Fenster durch neue ersetzen und erneuert die das Bad sowie das Gäste-WC. Nur die Elektroinstallation kann Thomas im alten Zustand lassen.

In Thomas Fall liegt eine Sanierung der Immobilie vor. Er kann seine Kosten nicht als Werbungskosten am Ende des Jahres von der Steuer absetzen. Stattdessen muss er die Herstellungskosten für seinen Bungalow abschreiben, nämlich gemäß der sogenannten Nutzungsdauer des Hauses. Wie lang die Nutzungsdauer bzw. der Abschreibungszeitraum ist, hängt von der Anschaffung des Gebäudes ab. Manchmal sind es 20, manchmal sogar 50 Jahre. Dementsprechend teilt Thomas den abzuschreibenden Betrag seiner Sanierungskosten durch 20 oder 50. Den sich daraus ergebenden Betrag gibt er über 20 oder 50 Jahre in seiner Steuererklärung an. Er trägt den Betrag in der Anlage "Vermietung und Verpachtung" auf Seite 2 der Steuererklärung ein.

Das sind ebenfalls Herstellungskosten:

Nachträgliche Einbauten von Sonnenjalousien, Markisen, Rollläden, Alarmanlage, zusätzliche Heizkörper, Fenstergitter, Gemeinschaftsantenne oder Außentreppe.

 

 

 

 

 

2. Schaffung neuen Wohnraumes

Der neue Wintergarten, ein zusätzlicher Balkon, der Ausbau des Dachgeschosses oder der Umbau einer Garage zum Wohnzimmer – erweitert sich durch Anbau, Ausbau oder Umbau eines Gebäudes die Nutzfläche, so sind die Kosten steuerrechtlich ebenfalls Herstellungskosten. Alles, was erst durch bauliche Maßnahmen zum Wohnraum wird, gilt als Herstellungskosten – und wird genau wie Sanierungskosten abgeschrieben.

Übrigens:

Streichen Sie die Wände einer vermieteten Immobilie nachdem Sie eine neue Heizung oder neue Stromleitungen verlegt haben, steht das Streichen in direktem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Sanierung oder dem Ausbau. Obwohl es sich bei dem Anstrich eigentlich um einen Erhaltungsaufwand handelt, lassen sich die Kosten in diesem speziellen Fall nur als Herstellungskosten abschreiben.

Die Vereinfachungsregel: Bis zu 4.000 Euro im Jahr absetzen

Das Finanzamt hat eine sogenannte Vereinfachungsregel aufgestellt, um es Vermietern und auch den Finanzbeamten selbst leichter zu machen. Danach kann Thomas alle Baukosten für sein vermietetes Reihenhaus in Höhe von bis zu 4.000 Euro  als "Erhaltungsaufwand" bzw. Reparaturleistung absetzen. Die Finanzverwaltung geht nämlich davon aus, dass Sanierungsarbeiten in der Regel mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten. Dazu muss Thomas sämtliche Rechnungen und Nachweise seiner Baukosten in die Steuererklärung beifügen und die Kosten dafür in Anlage V auf Seite 2 eintragen

Im Zweifel individuell beraten lassen

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