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Was Vermieter bei Sanierung, Umbau oder Ausbau absetzen können

Wird eine vermietete Immobilie saniert oder erweitert, wertet das Finanzamt die Kosten in der Regel als Herstellungsaufwand.

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Was Vermieter bei Sanierung, Umbau oder Ausbau absetzen können

Jeder Vermieter möchte die Kosten für die Baumaßnahmen an seiner Immobilie steuerlich geltend machen. Das Finanzamt unterscheidet jedoch, ob es sich bei den Arbeiten um sogenannten Erhaltungsaufwand oder um Herstellungsaufwand handelt. Das ist wichtig, denn Erhaltungskosten sind sofort und in voller Höhe von der Steuer abziehbar, während Herstellungskosten nur über mehrere Jahre abgesetzt werden können. Letzteres nennt man auch Gebäudeabschreibung oder einfach nur Abschreibung.

Die Zuordnung ist bei einigen Baumaßnahmen nicht ganz eindeutig, weshalb es in solchen Fragen häufig zu Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt kommt. Hier erklären wir, welche Kosten zum Herstellungsaufwand zählen.

1. Sanierungskosten

Das Finanzamt definiert für Arbeiten am und in einem Gebäude vier sogenannte "Ausstattungs-Kernbereiche": Sanitär, Elektro-Installation, Fenster und Heizung. Wenn drei von diesen vier Bereichen in ihrer Funktion deutlich erweitert und ergänzt werden, geht das Finanzamt von einer Sanierung aus. Die Wohnung oder das Haus wird durch die Baumaßnahmen in den drei Kernbereichen wesentlich verbessert und der Gebrauchswert des Gebäudes steigt. Die Kosten, die bei einer nachträglichen Sanierung anfallen, rechnet der Fiskus dem Herstellungsaufwand zu. 

Wie oben bereits beschrieben, können Vermieter Herstellungskosten nicht voll und auch nicht direkt im Jahr der Bezahlung von der Steuer absetzen. Vielmehr werden die Kosten den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugerechnet, also dem Kaufpreis oder den Baukosten der Immobilie, und Jahr für Jahr abgeschrieben.

Ein Beispiel:Thomas hat vor einigen Jahren einen Bungalow aus den siebziger Jahren gekauft, der bereits an ein älteres Ehepaar vermietet war. Den Mietvertrag hat Thomas weiter laufen lassen und am Gebäude selbst keine Renovierungen durchgeführt. Erst als das Rentnerpaar den Mietvertrag nach 5 Jahren gekündigt hat und in ein Pflegeheim umzieht, beginnt Thomas mit umfangreichen Baumaßnahmen: Er lässt eine neue Heizungsanlage einbauen, die alten Fenster durch neue ersetzen und erneuert das Bad sowie das Gäste-WC. Nur die Elektroinstallation kann Thomas im alten Zustand lassen.

Das sind ebenfalls Herstellungskosten:

Nachträgliche Einbauten von Sonnenjalousien, Markisen, Rollläden, Alarmanlage, zusätzliche Heizkörper, Fenstergitter, Gemeinschaftsantenne oder Außentreppe. 

In Thomas Fall liegt eine Sanierung der Immobilie vor. Er kann seine Kosten daher nicht als Werbungskosten am Ende des Jahres von der Steuer absetzen. Stattdessen muss er die Herstellungskosten für seinen Bungalow abschreiben, nämlich gemäß der sogenannten Nutzungsdauer des Hauses.

Weil Thomas‘ Haus in den siebziger Jahren gebaut wurde, geht das Finanzamt von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren aus. Thomas darf daher 50 Jahre lang jedes Jahr 2 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude abschreiben – die Grundstückskosten gehören nicht dazu. Die neu entstandenen Herstellungskosten durch die Sanierung werden zu diesen Anschaffungskosten des Gebäudes addiert und zwar ab dem Jahr, in dem sie entstanden sind. Fazit: Die Summe der Anschaffungs- und Herstellungskosten erhöht sich und somit auch die 2 Prozent, die Thomas nun die restlichen 45 Jahre abschreiben darf.

Übrigens:

Im August 2016 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass Vermieter die Kosten für eine vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten absetzen dürfen. Die Einbauküche ist ein "eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut" und muss über 10 Jahre lang abgeschrieben werden.

2. Schaffung neuen Wohnraumes

Der neue Wintergarten, ein zusätzlicher Balkon, der Ausbau des Dachgeschosses oder der Umbau einer Garage zum Wohnzimmer – erweitert sich durch Anbau, Ausbau oder Umbau eines Gebäudes die Nutzfläche, so sind die Kosten steuerrechtlich ebenfalls Herstellungskosten. Alles, was erst durch bauliche Maßnahmen zum Wohnraum wird, gilt als Herstellungskosten – und wird genau wie Sanierungskosten abgeschrieben.

Übrigens:

Streichen Sie die Wände einer vermieteten Immobilie nachdem Sie eine neue Heizung oder neue Stromleitungen verlegt haben, steht das Streichen in direktem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der Sanierung oder dem Ausbau. Obwohl es sich bei dem Anstrich eigentlich um einen Erhaltungsaufwand handelt, lassen sich die Kosten in diesem speziellen Fall nur als Herstellungskosten abschreiben.

Die Vereinfachungsregel: Bis zu 4.000 Euro im Jahr absetzen

Das Finanzamt hat eine sogenannte Vereinfachungsregel aufgestellt, um es Vermietern und auch den Finanzbeamten selbst leichter zu machen. Danach kann Thomas alle Baukosten für sein vermietetes Reihenhaus in Höhe von bis zu 4.000 Euro  als "Erhaltungsaufwand" bzw. Reparaturleistung absetzen. Die Finanzverwaltung geht nämlich davon aus, dass Sanierungsarbeiten in der Regel mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten. Dazu muss Thomas sämtliche Rechnungen und Nachweise seiner Baukosten in die Steuererklärung beifügen und die Kosten dafür in Anlage V auf Seite 2 eintragen

Im Zweifel individuell beraten lassen

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