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Einfach gĂŒnstig an die Familie vermieten

Seit 2012 gilt: Auch wer gĂŒnstig an Verwandte vermietet, kann Wartungs- und Reparaturkosten von der Steuer absetzen.

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Die pflegebedĂŒrftigen Eltern wohnen gĂŒnstig in der Einliegerwohnung oder das Kind zahlt nur einen kleinen Betrag fĂŒr die Studentenbude der Eltern – innerhalb der Familie wird gerne gĂŒnstig vermietet. GrundsĂ€tzlich geht der Fiskus nach wie vor von folgender Annahme aus: Ein Vermieter hat keine Absicht, Gewinn zu erzielen, wenn er besonders billig an ein Mitglied der Familie vermietet. Denn diese so genannte "Gunstmiete" fĂŒhrt oft zu Verlusten und wird meistens aus rein privaten Motiven angeboten.

Mit 66 Prozent fÀngt die "Gewinnerzielungsabsicht" an

Seit 2012 rechnet das Finanzamt folgendermaßen: Wer von seinen Kindern, seinen Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsĂŒblichen Miete verlangt, der kann die Kosten fĂŒr die vermietete Wohnung nur anteilig von den Mieteinnahmen abziehen. Bei zum Beispiel 30 Prozent der ortsĂŒblichen Miete kann der Vermieter 30 Prozent seiner Kosten fĂŒr die Wohnung von der Steuer absetzen.

Verlangt ein Vermieter ĂŒber 66 Prozent der ortsĂŒblichen Miete von seinem Verwandten, wird er auch mehr Geld fĂŒr das Haus oder die Wohnung einnehmen als ausgeben. Erst dann kann er seine Ausgaben dafĂŒr – WĂ€rmedĂ€mmung, neue Badfliesen oder reparierte Wasserrohre – zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.

Übrigens

Es spielt keine Rolle, ob Sie an nahe Verwandte wie die Kinder und Eltern vermieten oder an weiter entfernte Verwandte, an Freunde oder Nachbarn – die Regeln bleiben die gleichen.

Ermittlung des ortsĂŒblichen Mietpreises

Jeder Vermieter, der seine Wohnung zu einem Preis von 66,1 Prozent der ortsĂŒblichen Miete vermietet, kann also alle Ausgaben fĂŒr diese Wohnung komplett von der Steuer absetzen.

Da sich die Ermittlung ortsĂŒblicher Mieten in der Praxis oft als schwierig erweist, hat die Oberfinanzdirektion Frankfurt im Januar 2015 eine VerfĂŒgung zur Errechnung von belastbaren Daten herausgegeben (OFD Frankfurt/M. v. 22.1.2015 - S 2253 A - 85 - St 227). Dabei werden zunĂ€chst die Ermittlungsmöglichkeiten der Kaltmiete und anschließend der umlagefĂ€higen Kosten beschrieben. NatĂŒrlich kann der Steuerpflichtige, die ortsĂŒbliche Miete fĂŒr Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auch selbst nachweisen.

Fazit: Wenn Sie Reparatur- und Instandhaltungskosten fĂŒr Ihre vermietete Wohnung ganz sicher zu 100 Prozent von der Steuer absetzen wollen, sollten Sie einige Prozentpunkte ĂŒber der 66-Prozent-Grenze liegen.

Leichter Rechnen mit dem neuen Steuergesetz

Die neue 66-Prozent-Regel gilt seit 1. Januar 2012 und ist Teil des Steuervereinfachungsgesetzes. TatsĂ€chlich wird Vermietern damit das Rechnen um einiges leichter gemacht, denn frĂŒher gab es eine bundesweite Grenze zwischen 56 und 75 Prozent. Außerdem mussten Vermieter eine Nachweispflicht ĂŒber ihre Gewinnabsicht erbringen – auch das entfĂ€llt seit 2012.

Mietfrei vermieten: Kaum steuerliche Vorteile

Viele Vermieter lassen ihre Kinder, Eltern oder nahe Verwandte auch ganz umsonst in ihrer Eigentumswohnung wohnen. Das bringt jedoch kaum steuerliche Vorteile: Sie bleiben auf sĂ€mtlichen Wohnungskosten sitzen. Keinen einzigen Cent fĂŒr Reparaturen oder eine Sanierung können sie dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Nur in einem einzigen Fall haben Sie als Vermieter einen steuerlichen Vorteil: Wenn Ihr Kind noch Anspruch auf Kindergeld hat, dann können Sie haushaltsnahe Dienstleistungen fĂŒr die Wohnung absetzen, in der es mietfrei lebt. Was alles zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zĂ€hlt und wie Sie sie absetzen, erfahren Sie in unserem Artikel Haushaltsnahe Dienstleistungen: So sparen Sie Steuern.

Mit Überkreuzvermietung Steuern sparen

Innerhalb der Familie, zwischen Eltern und Kindern oder unter anderen Verwandten, wird ab und zu auch ein weiteres Modell zum Steuern sparen angewendet: Die sogenannte Überkreuzvermietung. Was man darunter versteht? Vereinfacht gesagt kommt es bei einer Überkreuzvermietung zur gegenseitigen Vermietung einer Immobilie. Doch Vorsicht: Der Fiskus nickt dieses Sparmodell nur selten ab – vor allem unter Verwandten.

Hier ein Beispiel: Jakob und David sind Geschwister und besitzen beide eine Immobilie. Jakob gehört ein Einfamilienhaus auf dem Land, wĂ€hrend David eine kleine Wohnung in bester Innenstadtlage sein Eigentum nennt. Die beiden BrĂŒder haben ihre Wohnungen getauscht und vermieten sie sich gegenseitig. Jakob wohnt also zur Miete in Davids Stadtwohnung und David wohnt zur Miete in Jakobs Haus auf dem Land.

Die Überkreuzvermietung plausibel begrĂŒnden

Der Vorteil: Sowohl Jakob als auch David haben als Vermieter ein hohes Sparpotenzial bei der SteuererklĂ€rung. Denn ein Vermieter kann Kosten fĂŒr Versicherungen und Reparaturen, MĂŒllabfuhr oder Zinsen von der Steuer absetzen. Lesen Sie mehr dazu in unserem Überblick Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann.

Aber: Wird nur wegen der Steuerersparnis wechselseitig vermietet, zum Beispiel an Kinder oder Eltern, kann das Finanzamt eine versteckte Eigennutzung unterstellen, da die Vermieter keine EinkĂŒnfte erzielen wollen. Und das wird steuerlich nicht anerkannt.

Bei wirtschaftlichen GrĂŒnden erkennt das Finanzamt die Kosten an

Das Finanzgericht Köln entschied 2012, dass eine Überkreuzvermietung in AusnahmefĂ€llen steuerlich absetzbar ist – zum Beispiel, wenn wirtschaftliche GrĂŒnde vorliegen. Die liegen vor, wenn beide Mieter beispielsweise durch den Wohnungstausch einen deutlich kĂŒrzeren Arbeitsweg haben. Auch wenn die Immobilien rĂ€umlich weit auseinanderliegen oder unterschiedlich groß sind, ist das Finanzamt unter UmstĂ€nden gnĂ€diger.

ZurĂŒck zu unserem Beispiel: Die Geschwister Jakob und David haben sich ihre Immobilien gegenseitig vermietet. Gehen wir mal davon aus, dass die beiden getauscht haben, weil David eine Familie gegrĂŒndet hat und Vater von Zwillingen geworden ist, und die Wohnung in der Stadt zu klein wurde. Hier stehen familiĂ€re GrĂŒnde, nĂ€mlich die Geburt der Kinder, klar im Mittelpunkt – eine Überkreuzvermietung, auch unter nahen Verwandten, wird in diesem Fall in der Regel anerkannt.

Unser Tipp:

Vor allem Verwandte sollten darauf achten, dass der Vertrag zur Überkreuzvermietung so gestaltet ist, wie es auch unter Fremden ĂŒblich wĂ€re. Fehlen im Vertrag bestimmte Angaben, zum Beispiel zur GrĂ¶ĂŸe der Wohnung, zum Mietbeginn oder zur Höhe der Miete, wird das MietverhĂ€ltnis steuerlich nicht anerkannt. Zudem ist darauf zu achten, dass der Vermieter mindestens 66 Prozent der ortsĂŒblichen Miete verlangt.

Sie wollen Ihre Wohnung gĂŒnstig an ein Familienmitglied vermieten und brauchen steuerlichen Rat? Die Experten der VLH helfen Ihnen gerne weiter. Finden Sie mit Hilfe unserer Beratersuche einen Berater oder eine Beraterin in Ihrer NĂ€he.

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