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Einfach günstig an die Familie vermieten

Seit 2012 gilt: Auch wer günstig an Verwandte vermietet, kann Wartungs- und Reparaturkosten von der Steuer absetzen.

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Einfach günstig an die Familie vermieten

Die pflegebedürftigen Eltern wohnen günstig in der Einliegerwohnung oder das Kind zahlt nur einen kleinen Betrag für die Studentenbude der Eltern – innerhalb der Familie wird gerne günstig vermietet. Grundsätzlich geht der Fiskus nach wie vor von folgender Annahme aus: Ein Vermieter hat keine Absicht, Gewinn zu erzielen, wenn er besonders billig an ein Mitglied der Familie vermietet. Denn diese so genannte "Gunstmiete" führt oft zu Verlusten und wird meistens aus rein privaten Motiven angeboten.

Mit 66 Prozent fängt die "Gewinn-Erzielungsabsicht" an

Seit 2012 rechnet das Finanzamt folgendermaßen: Wer von seinen Kindern, seinen Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, der kann die Kosten für die vermietete Wohnung nur anteilig von den Mieteinnahmen abziehen. Bei zum Beispiel 30 Prozent der ortsüblichen Miete kann der Vermieter 30 Prozent seiner Kosten für die Wohnung von der Steuer absetzen.

Verlangt ein Vermieter über 66 Prozent der ortsüblichen Miete von seinem Verwandten, wird er auch mehr Geld für das Haus oder die Wohnung einnehmen als ausgeben. Erst dann kann er seine Ausgaben dafür – Wärmedämmung, neue Badfliesen oder reparierte Wasserrohre – zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.

Übrigens

Es spielt keine Rolle, ob Sie an nahe Verwandte wie die Kinder und Eltern vermieten oder an weiter entfernte Verwandte, an Freunde oder Nachbarn – die Regeln bleiben die gleichen.

Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises

Jeder Vermieter, der seine Wohnung zu einem Preis von 66,1 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet, kann also alle Ausgaben für diese Wohnung komplett von der Steuer absetzen.

Da sich die Ermittlung ortsüblicher Mieten in der Praxis oft als schwierig erweist, hat die Oberfinanzdirektion Frankfurt im Januar 2015 eine Verfügung zur Errechnung von belastbaren Daten herausgegeben (OFD Frankfurt/M. v. 22.1.2015 - S 2253 A - 85 - St 227). Dabei werden zunächst die Ermittlungsmöglichkeiten der Kaltmiete und anschließend der umlagefähigen Kosten beschrieben. Natürlich kann der Steuerpflichtige, die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auch selbst nachweisen.

Fazit: Wenn Sie Reparatur- und Instandhaltungskosten für Ihre vermietete Wohnung ganz sicher zu 100 Prozent von der Steuer absetzen wollen, sollten Sie einige Prozentpunkte über der 66-Prozent-Grenze liegen.

Leichter Rechnen mit dem neuen Steuergesetz

Die neue 66-Prozent-Regel gilt seit 1. Januar 2012 und ist Teil des Steuervereinfachungsgesetzes. Tatsächlich wird Vermietern damit das Rechnen um einiges leichter gemacht, denn früher gab es eine bundesweite Grenze zwischen 56 und 75 Prozent. Außerdem mussten Vermieter eine Nachweispflicht über ihre Gewinnabsicht erbringen – auch das entfällt seit 2012.

Mietfrei vermieten: Kaum steuerliche Vorteile

Viele Vermieter lassen ihre Kinder, Eltern oder nahe Verwandte auch ganz umsonst in ihrer Eigentumswohnung wohnen. Das bringt jedoch kaum steuerliche Vorteile: Sie bleiben auf sämtlichen Wohnungskosten sitzen. Keinen einzigen Cent für Reparaturen oder eine Sanierung können sie dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Nur in einem einzigen Fall haben Sie als Vermieter einen steuerlichen Vorteil: Wenn Ihr Kind noch Anspruch auf Kindergeld hat, dann können Sie haushaltsnahe Dienstleistungen für die Wohnung absetzen, in der es mietfrei lebt. Was alles zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zählt und wie Sie sie absetzen, erfahren Sie in unserem Artikel Was sind "haushaltsnahe Dienstleistungen"?.

Mit Überkreuzvermietung Steuern sparen

Innerhalb der Familie, zwischen Eltern und Kindern oder unter anderen Verwandten, wird ab und zu auch ein weiteres Modell zum Steuern sparen angewendet: Die sogenannte Überkreuzvermietung. Was man darunter versteht? Vereinfacht gesagt kommt es bei einer Überkreuzvermietung zur gegenseitigen Vermietung einer Immobilie. Doch Vorsicht: Der Fiskus nickt dieses Sparmodell nur selten ab – vor allem unter Verwandten.

Hier ein Beispiel: Jakob und David sind Geschwister und besitzen beide eine Immobilie. Jakob gehört ein Einfamilienhaus auf dem Land, während David eine kleine Wohnung in bester Innenstadtlage sein Eigentum nennt. Die beiden Brüder haben ihre Wohnungen getauscht und vermieten sie sich gegenseitig. Jakob wohnt also zur Miete in Davids Stadtwohnung und David wohnt zur Miete in Jakobs Haus auf dem Land.

Die Überkreuzvermietung plausibel begründen

Der Vorteil: Sowohl Jakob als auch David haben als Vermieter ein hohes Sparpotenzial bei der Steuererklärung. Denn ein Vermieter kann Kosten für Versicherungen und Reparaturen, Müllabfuhr oder Zinsen von der Steuer absetzen. Lesen Sie mehr dazu in unserem Überblick Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann.

Aber: Wird nur wegen der Steuerersparnis wechselseitig vermietet, zum Beispiel an Kinder oder Eltern, kann das Finanzamt eine versteckte Eigennutzung unterstellen, da die Vermieter keine Einkünfte erzielen wollen. Und das wird steuerlich nicht anerkannt.

Bei wirtschaftlichen Gründen erkennt das Finanzamt die Kosten an

Das Finanzgericht Köln entschied 2012, dass eine Überkreuzvermietung in Ausnahmefällen steuerlich absetzbar ist – zum Beispiel, wenn wirtschaftliche Gründe vorliegen. Die liegen vor, wenn beide Mieter beispielsweise durch den Wohnungstausch einen deutlich kürzeren Arbeitsweg haben. Auch wenn die Immobilien räumlich weit auseinanderliegen oder unterschiedlich groß sind, ist das Finanzamt unter Umständen gnädiger.

Zurück zu unserem Beispiel: Die Geschwister Jakob und David haben sich ihre Immobilien gegenseitig vermietet. Gehen wir mal davon aus, dass die beiden getauscht haben, weil David eine Familie gegründet hat und Vater von Zwillingen geworden ist, und die Wohnung in der Stadt zu klein wurde. Hier stehen familiäre Gründe, nämlich die Geburt der Kinder, klar im Mittelpunkt – eine Überkreuzvermietung, auch unter nahen Verwandten, wird in diesem Fall in der Regel anerkannt.

Unser Tipp:

Vor allem Verwandte sollten darauf achten, dass der Vertrag zur Überkreuzvermietung so gestaltet ist, wie es auch unter Fremden üblich wäre. Fehlen im Vertrag bestimmte Angaben, zum Beispiel zur Größe der Wohnung, zum Mietbeginn oder zur Höhe der Miete, wird das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt. Zudem ist darauf zu achten, dass der Vermieter mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt.


Sie wollen Ihre Wohnung günstig an ein Familienmitglied vermieten und brauchen steuerlichen Rat? Die Experten der VLH helfen Ihnen gerne weiter. Finden Sie mit Hilfe unserer Beratersuche einen Berater oder eine Beraterin in Ihrer Nähe.

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