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Einfach günstig an die Familie vermieten

Auch wer günstig an Verwandte vermietet, kann Wartungs- und Reparaturkosten von der Steuer absetzen.

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Die pflegebedürftigen Eltern wohnen günstig in der Einliegerwohnung oder das Kind zahlt nur einen kleinen Betrag für die Studentenbude der Eltern – innerhalb der Familie wird gerne günstig vermietet. Grundsätzlich geht der Fiskus dabei von folgender Annahme aus: Ein Vermieter hat keine Absicht, einen Überschuß zu erzielen, wenn er besonders billig an ein Mitglied der Familie vermietet. Denn diese so genannte "Gunstmiete" führt oft zu Verlusten und wird meistens aus rein privaten Motiven angeboten.

Mit 66 Prozent fängt die "Einkünfteerzielungsabsicht" an

Seit 2012 rechnet das Finanzamt folgendermaßen: Wer von seinen Kindern, seinen Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, der kann die Kosten für die vermietete Wohnung nur anteilig von den Mieteinnahmen abziehen. Bei zum Beispiel 30 Prozent der ortsüblichen Miete kann der Vermieter dann auch nur 30 Prozent seiner Kosten für die Wohnung von der Steuer absetzen. 

Verlangt ein Vermieter allerdings über 66 Prozent der ortsüblichen Miete von seinem Mieter, wird er - so die Annahme - mehr Geld für das Haus oder die Wohnung einnehmen als ausgeben. Erst dann kann er seine Ausgaben dafür – Wärmedämmung, neue Badfliesen oder reparierte Wasserrohre – zu 100 Prozent von der Steuer absetzen.

Diese Regelung, bei der die Einkunftserzielungsabsicht von Gesetzes wegen einfach vermutet wird und nicht mehr überprüft werden muss, greift bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66,1 Prozent der ortsüblichen Miete automatisch. Man nennt das auch Entgeltlichkeitsgrenze.

Übrigens:

Es spielt keine Rolle, ob Sie an nahe Verwandte wie die Kinder und Eltern vermieten oder an weiter entfernte Verwandte, an Freunde, Nachbarn oder einen Fremden – die Regeln bleiben die gleichen. Allerdings schaut das Finanzamt bei Verwandten ganz besonders genau hin.

Zwischen 50 Prozent und 66 Prozent "Überschussprognose" nötig

Ab 2021 haben Vermieter die Möglichkeit, auch dann 100 Prozent ihrer Werbungskosten für die vermietete Immobilie abzusetzen, wenn sie lediglich eine Miete von 50 Prozent des ortsüblichen Mietzinses vereinbart haben. Das geht allerdings nur, wenn sie ihre Einkunftserzielungsabsicht mit einer Totalüberschussprognoseprüfung nachweisen. Gelingt das nicht, greift wieder die alte Regel und sie dürfen nur den entsprechenden Anteil in die Steuererklärung eintragen, also beispielsweise 55 Prozent der Kosten bei 55 Prozent Mietzins.

Mit dieser Änderung möchte der Gesetzgeber insbesondere Mieter unterstützen, die im Interesse des Fortbestands ihrer oft langjährigen Mietverhältnisse davon Abstand nehmen, regelmäßig (zulässige) Mieterhöhungen vorzunehmen.

Übrigens:

Die 50-Prozent-Regelung gilt erst für das Steuerjahr 2021. In der Steuererklärung 2020 müssen Sie daher noch ohne diese Änderung rechnen.

Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises

Jeder Vermieter, der seine Wohnung zu einem Preis von 66 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet, kann also alle Ausgaben für diese Wohnung komplett von der Steuer absetzen. Zwischen 50 Prozent und unter 66 Prozent kann er das nur mit einem positiven Nachweis seiner Einkünfteerzielungsabsicht. Doch wie ermittelt man die ortsüblichen Miete?

Da sich die Ermittlung ortsüblicher Mieten in der Praxis oft als schwierig erweist, hat die Oberfinanzdirektion Frankfurt im Januar 2015 eine Verfügung zur Errechnung von belastbaren Daten herausgegeben (OFD Frankfurt/M. v. 22.1.2015 - S 2253 A - 85 - St 227). Dabei werden zunächst die Ermittlungsmöglichkeiten der Kaltmiete und anschließend der umlagefähigen Kosten beschrieben.

Natürlich kann der Steuerpflichtige, die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auch selbst nachweisen. Das geht am besten anhand des Mietspiegels. Dieser wird regelmäßig von den jeweiligen Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und -Vermieterverbänden aufgestellt und online veröffentlicht. Es kann aber auch sein, dass eine Stadt aus Kostengründen auf die Erstellung verzichtet. In diesem Fall haben Sie folgende Möglichkeiten, die ortsübliche Miete selbst zu ermitteln:

  • Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Mietangebote aus Immobilienportalen
  • Gutachten durch einen Sachverständigen

Unser Tipp:

Wenn Sie Reparatur- und Instandhaltungskosten für Ihre vermietete Wohnung ganz sicher zu 100 Prozent von der Steuer absetzen wollen, sollten Sie einige Prozentpunkte über der 66-Prozent-Grenze liegen.

Leichter Rechnen mit dem neuen Steuergesetz

Die 66-Prozent-Regel gilt seit dem 1. Januar 2012 und ist Teil des Steuervereinfachungsgesetzes. Tatsächlich wird Vermietern damit das Rechnen um einiges leichter gemacht, denn früher gab es eine bundesweite Grenze zwischen 56 und 75 Prozent. Außerdem mussten Vermieter dennoch immer eine Nachweispflicht über ihre Einkünfteerzielungsabsicht erbringen – das entfällt seit 2012 ab 66 Prozent Mietzins automatisch. 

Neu seit 2021 ist die 50-Prozent-Regelung, für die es wieder eine positive Einkunftserzielungsabsicht braucht, um 100 Prozent der Kosten absetzen zu können. Die 66-Prozent-Regelung bleibt weiterhin bestehen. 

Unser Tipp:

Auch wenn Sie an nahe Angehörige vermieten, ein Mietvertrag sollte sein. Das gilt vor allem dann, wenn die Miete besonders günstig ist, denn hier prüft das Finanzamt den sogenannten Fremdvergleich genau. Dabei wird der Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Verwandten mit "normalen" Mietverträgen verglichen. Enthält Ihr Mietvertrag dabei bevorteilende Regelungen, kann sich das für Sie nachteilig auswirken. Und noch ganz wichtig: Lassen Sie sich die Miete und Nebenkostennachzahlungen immer überweisen, Barzahlungen sind immer problematisch. 

Temporäre Mietreduzierung hat keine Auswirkung auf Einkünfteerzielungsabsicht

Kommt Ihr Mieter in eine finanzielle Notsituation und Sie reduzieren die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise, führt dies grundsätzlich nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete. Das heißt: Die Mietreduzierung hat in diesem Fall keine Auswirkung auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses und führt auch nicht zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht. Sie können weiterhin die Werbungskosten wie zuvor absetzen - egal wie hoch die Miete nun temporär ist.

War die Miete allerdings bereits vor dem ganzen oder teilweisen Mieterlass niedriger als üblich und liegt beispielsweise bei nur 49 Prozent der ortsüblichen Miete, so bleibt es bei der Aufteilung der Werbungskosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. In diesem Fall können weiterhin 49 Prozent der Kosten abgesetzt werden, auch wenn die Miete nun temporär bei zum Beispiel 39 Prozent liegt. Das heißt: Bestand auch vor dem Mieterlass keine Einkünfteerzielungsabsicht, so bleibt es bei dieser Entscheidung. Die Regelung gilt auch für Pachtverhältnisse.

Mietfrei vermieten: Kaum steuerliche Vorteile

Viele Vermieter lassen ihre Kinder, Eltern oder nahe Verwandte auch ganz umsonst in ihrer Eigentumswohnung wohnen. Das bringt jedoch kaum steuerliche Vorteile: Sie bleiben auf sämtlichen Wohnungskosten sitzen. Keinen einzigen Cent für Reparaturen oder eine Sanierung können sie dann von der Steuer absetzen. Ein Beispiel:

In einem besonderen Fall, der vor dem Bundesfinanzhof (BFH) landete, hatte ein Vermieter mit seinen Eltern einen befristeten Mietvertrag über zehn Jahr abgeschlossen und ihnen danach ein unentgeltliches und lebenslanges Wohnrecht in derselben Wohnung eingeräumt. Das Finanzgericht Düsseldorf urteilte in erster Instanz, dass mit dem vorliegenden Vertrag zwischen Sohn und Eltern keine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit begründet wäre und aus diesem Grund der Vermieter eine Totalüberschussprognose erstellen muss. Aus dieser Prognose müsste hervorgehen, dass insgesamt eine Einnahmenerzielungsabsicht bei der Vermietung der Wohnung bestünde, was in diesem Fall schnell verneint werden konnte. Eine Revision vor dem BFH hatte keinen Erfolg, sodass das Urteil gültig ist (Aktenzeichen IX R 8/17).

Übrigens:

Nur in einem einzigen Fall haben Sie als Vermieter auch dann einen steuerlichen Vorteil wenn Sie Ihre Wohnung mietfrei Ihrem Kind überlassen: Wenn Ihr Kind noch Anspruch auf Kindergeld hat, können Sie haushaltsnahe Dienstleistungen für die Wohnung absetzen. 

Mit Überkreuzvermietung Steuern sparen

Innerhalb der Familie, zwischen Eltern und Kindern oder unter anderen Verwandten, wird ab und zu auch ein weiteres Modell zum Steuern sparen angewendet: Die sogenannte Überkreuzvermietung. Was man darunter versteht? Vereinfacht gesagt kommt es bei einer Überkreuzvermietung zur gegenseitigen Vermietung einer Immobilie. Doch Vorsicht: Der Fiskus nickt dieses Sparmodell nur selten ab – vor allem unter Verwandten.

Hier ein Beispiel: Jakob und David sind Geschwister und besitzen beide eine Immobilie. Jakob gehört ein Einfamilienhaus auf dem Land, während David eine kleine Wohnung in bester Innenstadtlage sein Eigentum nennt. Die beiden Brüder haben ihre Wohnungen getauscht und vermieten sie sich gegenseitig. Jakob wohnt also zur Miete in Davids Stadtwohnung und David wohnt zur Miete in Jakobs Haus auf dem Land.

Die Überkreuzvermietung plausibel begründen

Der Vorteil: Sowohl Jakob als auch David haben als Vermieter ein hohes Sparpotenzial bei der Steuererklärung. Denn ein Vermieter kann Kosten für Versicherungen und Reparaturen, Müllabfuhr oder Zinsen von der Steuer absetzen. Lesen Sie mehr dazu in unserem Überblick Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann.

Aber: Wird nur wegen der Steuerersparnis wechselseitig vermietet, zum Beispiel an Kinder oder Eltern, kann das Finanzamt eine versteckte Eigennutzung unterstellen, da die Vermieter keine Einkünfte erzielen wollen. Und das wird steuerlich nicht anerkannt.

Bei wirtschaftlichen Gründen erkennt das Finanzamt die Kosten an

Das Finanzgericht Köln entschied 2012, dass eine Überkreuzvermietung in Ausnahmefällen steuerlich absetzbar ist – zum Beispiel, wenn wirtschaftliche Gründe vorliegen. Die liegen vor, wenn beide Mieter beispielsweise durch den Wohnungstausch einen deutlich kürzeren Arbeitsweg haben. Auch wenn die Immobilien räumlich weit auseinanderliegen oder unterschiedlich groß sind, ist das Finanzamt unter Umständen gnädiger.

Zurück zu unserem Beispiel: Die Geschwister Jakob und David haben sich ihre Immobilien gegenseitig vermietet. Gehen wir mal davon aus, dass die beiden getauscht haben, weil David eine Familie gegründet hat und Vater von Zwillingen geworden ist, und die Wohnung in der Stadt zu klein wurde. Hier stehen familiäre Gründe, nämlich die Geburt der Kinder, klar im Mittelpunkt – eine Überkreuzvermietung, auch unter nahen Verwandten, wird in diesem Fall in der Regel anerkannt.

Unser Tipp:

Vor allem Verwandte sollten darauf achten, dass der Vertrag zur Überkreuzvermietung so gestaltet ist, wie es auch unter Fremden üblich wäre. Fehlen im Vertrag bestimmte Angaben, zum Beispiel zur Größe der Wohnung, zum Mietbeginn oder zur Höhe der Miete, wird das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt. Zudem ist darauf zu achten, dass der Vermieter mindestens 66 Prozent bzw. 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt.

Sie wollen Ihre Wohnung günstig an ein Familienmitglied vermieten und brauchen steuerlichen Rat? Die Experten der VLH helfen Ihnen gerne weiter. Finden Sie mit Hilfe unserer Beratersuche einen VLH-Berater oder eine VLH-Beraterin in Ihrer Nähe!

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Dies ist ein redaktioneller Text des Redaktionsteams der VLH. Es erfolgt keine Beratung zu Themen, die außerhalb der steuerlichen Beratungsbefugnis eines Lohnsteuerhilfevereins liegen. Eine Beratungsleistung im konkreten Einzelfall kann nur im Rahmen der Begründung einer Mitgliedschaft und ausschließlich innerhalb der Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG erfolgen.