Garage vermieten: Vorsicht Steuerfalle!
Egal ob Garage oder Carport, bei der Vermietung eines Stellplatzes muss einiges beachtet werden. Unter Umständen muss sogar Umsatzsteuer gezahlt werden.
Man könnte meinen, es sei total gleich, ob man eine Wohnung vermietet oder nur einen Stellplatz – aber nein, das macht steuerlich einen gewaltigen Unterschied. Doch fangen wir zunächst mit den Gemeinsamkeiten an:
Einkünfte müssen versteuert werden
Genau wie bei einer vermieteten Wohnung, müssen die Einkünfte durch die Vermietung einer Garage, eines Stellplatzes, oder auch eines Lagerraums oder Kellers versteuert werden. Hierfür gibt es in der Steuererklärung die Anlage V. Dort tragen Vermieter/innen ihre Einkünfte ein, können aber auch die erforderlichen und notwendigen Aufwendungen, wie beispielsweise Renovierungskosten, abziehen. Das heißt: Nur auf die verbleibenden Einkünfte müssen Steuern gezahlt werden.
So weit so einfach. Kommen wir aber nun zum etwas komplexen Unterschied:
Manchmal muss bei der Garagenvermietung Umsatzsteuer gezahlt werden
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Wohnungen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Aber natürlich gibt es Ausnahmen. Dazu gehören die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmen (z. B. ein Hotel) zur kurzfristigen Fremdenbeherbergung bereithält, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen, aber auch die alleinige Vermietung von Kfz-Abstellplätzen. Das heißt: Wenn Sie eine Garage vermieten, ohne dass sie zu einer Wohnung gehört, dann gilt das als Geschäftsraumvermietung und unterliegt der Umsatzsteuerpflicht. Die Umsatzsteuer beträgt 19 Prozent.
Vermieten Sie hingegen den Stellplatz zusammen mit einer Wohnung an den gleichen Mieter bzw. die gleiche Mieterin, dann müssen Sie keine Umsatzsteuer zahlen. Keine Umsatzsteuer zahlen, müssen natürlich auch Kleinunternehmen, denn bei denen wird sie grundsätzlich nicht erhoben.
Übrigens:
Unter gewissen Umständen können Vermieter/innen freiwillig auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten. Das geht aber unter anderem nur, wenn der Mieter oder die Mieterin auch Unternehmer/in ist.
Mietvertrag für die Garage richtig gestalten
Und es kommt noch besser: Neben all den anderen Dingen, die man bei einem Mietvertrag ohnehin schon beachten sollte, wie Regeln zur Nutzung und zur Kündigung, müssen Vermieter/innen, deren Garagenvermietung umsatzsteuerpflichtig ist, in der Kopfzeile des Mietvertrags die Steuernummer und eine fortlaufende Nummerierung der Verträge angeben. Hat der Vermieter oder die Vermieter/in außerdem auf dem gleichen Grundstück eine Wohnung oder sogar mehrere Wohnungen vermietet, müssen nun auch diese Mietverträge nummeriert sein. Das bedeutet: Sämtliche Mietverträge eines Mietobjekts müssen fortlaufend durchnummeriert werden, sobald nur eine Vermietung umsatzsteuerpflichtig wird. Das gilt seit 2004.
Übrigens:
Damit die Umsatzsteuer nicht Ihre Mieteinnahmen reduziert, können Sie diese auch auf den Mieter oder die Mieterin umlegen. Dazu muss aber auf jeden Fall eine entsprechende Klausel im Mietvertrag stehen, ansonsten ist die Steuer bereits in der Miete enthalten. Ob das allerdings sinnvoll ist, müssen Sie selbst entscheiden, denn Garagen lassen sich zwar gut vermieten, aber nicht für jeden Preis.
Beispielrechnung: Garagenvermietung
Herr Kaulitz hat eine Mietwohnung in Bergisch Gladbach, zu der eigentlich ein Garagenstellplatz gehört. Sein Mieter hat allerdings kein Auto, sodass Herr Kaulitz die Garage an eine ältere Dame vermietet, die dort ihren Oldtimer unterstellt. Er bekommt für den Kfz-Stellplatz 70 Euro Miete im Monat. Weil Herr Kaulitz außerdem noch eine Photovoltaikanlage betreibt und umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt, ist er kein Kleinunternehmer mehr. Er muss also von den 70 Euro rund 11 Euro pro Monat an Umsatzsteuer zahlen und alle Mietverträge fortlaufend durchnummerieren.
Wichtig:
Lohnsteuerhilfevereine dürfen bei Einkünften aus selbstständiger Arbeit nicht beraten. Das regelt das Steuerberatungsgesetz (Beratungsbefugnis, § 4 Nr. 11 StBerG). Wenn Sie Fragen zur Umsatzsteuererklärung oder Ihrer Selbstständigkeit haben, wenden Sie sich am besten an einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin.
Dies ist ein redaktioneller Text des Redaktionsteams der VLH. Es erfolgt keine Beratung zu Themen, die außerhalb der steuerlichen Beratungsbefugnis eines Lohnsteuerhilfevereins liegen. Eine Beratungsleistung im konkreten Einzelfall kann nur im Rahmen der Begründung einer Mitgliedschaft und ausschließlich innerhalb der Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG erfolgen.
