Nießbrauch: Wer muss Einnahmen versteuern?

Ein klassischer Fall: Cornelias Eltern, Hilde und Helmut, sind beide über 70 und haben einen Hof am Waldrand, in dem sie ihren Lebensabend verbringen wollen. Vor vier Jahren haben sie Conni den Hof samt Grundstück übertragen, sich aber mit Hilfe eines Notars ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Das heißt: Sie dürfen bis zum Tod im Haupthaus wohnen bleiben und auch eventuelle Mieteinnahmen aus zwei Mietwohnungen auf dem Grundstück für sich selbst nutzen. Dennoch ist Conni die offizielle Eigentümerin des Hofes. Das Ganze nennt sich im Beamtendeutsch Vorbehaltsnießbrauch.

Wichtig: Ein Recht auf Nießbrauch kann nicht verkauft oder vererbt werden. Es erlischt daher in der Regel mit dem Tod der Nießbraucher/innen. Bei Fragen dazu wenden Sie sich am besten an einen Anwalt oder eine Notarin.

Bei Nießbrauch gilt: Alle größeren Kosten, wie zum Beispiel die komplette Dachsanierung oder die Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, muss in der Regel der oder die Eigentümer/in einer Immobilie übernehmen – also Conni. Das Problem: Da sie keine Einkünfte aus dem Hof hat, kann sie die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen. Und auch wenn ihre Eltern die Kosten einfach übernehmen würden, dürften sie diese nicht steuerlich geltend machen. Der Grund: Nießbrauch-Nutzende haben bei Herstellungskosten einen rechtlichen Anspruch auf Kostenerstattung gegenüber dem oder der Eigentümer/in.

Doch Hilde, Helmut und Conni sind clever: Um nicht in diese Steuerfalle zu tappen, hat die Familie in ihrem Übertragungsvertrag schriftlich geregelt, dass die Eltern – neben dem Recht auf Nießbrauch – auch weiterhin alle außergewöhnlichen Ausbesserungen oder Erneuerungen auf eigene Kosten tragen werden. Aus diesem Grund können sie die Rechnungen übernehmen und auch steuerlich abschreiben.

Wer darf die Gebäudekosten geltend machen?

Da Hilde und Helmut den Hof selbst gekauft und bis vor vier Jahren alle Anschaffungs- und Herstellungskosten getragen haben, durften sie auch die bis dato angefallenen Gebäudekosten über ihre Steuererklärung abschreiben. Natürlich gilt das nur anteilig für den vermieteten Gebäudebereich, also das Nebengebäude, nicht für das privat bewohnte Haupthaus.

Und was gilt bei unentgeltlichem Zuwendungsnießbrauch?

Neben dem Vorbehaltsnießbrauch gibt es noch den Zuwendungsnießbrauch. Dieser gilt zum Beispiel, wenn Hilde und Helmut den Hof als Eigentum behalten, ihrer Tochter Conni aber ein Nießbrauchrecht für die Mietwohnungen eingetragen hätten. Dann müsste Conni die Mieteinnahmen versteuern, dürfte dafür aber auch alle Erhaltungsaufwendungen in die Steuererklärung eintragen.

Der Nachteil für Hilde und Helmut: Da sie mit ihrem Hof keine Einkünfte mehr erzielen, könnten sie in dem Fall auch keine Gebäudeabschreibung vornehmen. Und Conni dürfte das auch nicht, weil sie nicht wirtschaftliche Eigentümerin ist. Der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch hat allerdings dann Vorteile, wenn die Immobilie bereits abgeschrieben ist, sodass die Gebäudeabschreibung nicht mehr verloren gehen kann.