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Nie├čbrauch: Wer muss Einnahmen versteuern?

Wer durch ein Nie├čbrauchrecht Mieteinnahmen hat, muss diese versteuern. Daf├╝r darf er bestimmte Werbungskosten von den Einnahmen abziehen.

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Ein klassischer Fall: Cornelias Eltern, Hilde und Heinz, sind beide ├╝ber┬á74 und haben einen Hof am Waldrand, indem sie ihren Lebensabend verbringen wollen. Vor vier Jahren haben sie Conni den Hof samt Grundst├╝ck ├╝bertragen, sich aber mit Hilfe eines Notars ein Nie├čbrauchrecht eintragen lassen. Das hei├čt: Sie d├╝rfen bis zum Tod im Haupthaus wohnen bleiben und auch eventuelle Mieteinnahmen f├╝r sich selbst nutzen. Dennoch ist Conni die offizielle Eigent├╝merin des Hofes. Das Ganze nennt sich im Beamtendeutsch Vorbehaltsnie├čbrauch.

Wichtig: Ein Recht auf Nie├čbrauch kann nicht verkauft oder vererbt werden. Es erlischt daher in der Regel mit dem Tod der Nie├čbraucher. Bei Fragen dazu, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt oder Notar.

Nie├čbrauch: Wer muss die Einnahmen versteuern?

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Connis Hof┬áhat zwei kleine Mietwohnungen im Nebengeb├Ąude. Eine ist vermietet, die andere wird gerade f├╝r eine eventuelle Haushaltshilfe renoviert. Da im notariellen ├ťbertragungsvertrag klar geregelt wurde, dass Hilde und Heinz die wirtschaftliche Nutzung des Hofes behalten und "nur" das Eigentum auf ihre Tochter ├╝bertragen wird, m├╝ssen┬ásich die Eltern um die Versteuerung der Mieteinnahmen k├╝mmern.

Das Gute: Weil Hilde und Heinz als Nie├čbraucher auch die Kosten der Mietwohnungen tragen, k├Ânnen sie die anfallenden Werbungskosten, gegenrechnen. Dazu geh├Âren u.a. die Grundsteuer, Renovierungskosten, Versicherungen und die Geb├╝hr f├╝r den Schornsteinfeger, denn all diese Kosten bezahlen Hilde und Heinz weiterhin aus eigener Tasche.

Und wenn gr├Â├čere Sanierungskosten anfallen?

Bei Nie├čbrauch gilt: Alle gr├Â├čeren Kosten, wie zum Beispiel die komplette Dachsanierung oder die Erneuerung der gesamten Heizungsanlage, muss in der Regel der Eigent├╝mer einer Immobilie ├╝bernehmen ÔÇô also Conni. Das Problem: Da sie keine Eink├╝nfte aus dem Hof hat, kann sie die mit dem Grundst├╝ck in Zusammenhang stehenden Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen. Und auch wenn ihre Eltern die Kosten einfach ├╝bernehmen w├╝rden, d├╝rften sie diese nicht steuerlich geltend machen. Der Grund: Nie├čbraucher haben bei Herstellungskosten einen rechtlichen Anspruch auf Kostenerstattung gegen├╝ber dem Eigent├╝mer.

Doch Hilde, Heinz und Conni sind clever: Um nicht in diese Steuerfalle zu tappen, hat die Familie in ihrem ├ťbertragungsvertrag schriftlich geregelt, dass Hilde und Heinz ÔÇô neben dem Recht auf Nie├čbrauch - auch weiterhin alle au├čergew├Âhnlichen Ausbesserungen oder Erneuerungen auf eigene Kosten tragen werden. Aus diesem Grund k├Ânnen sie die Rechnungen ├╝bernehmen und auch steuerlich abschreiben.

Wer darf die Geb├Ąudekosten geltend machen?

Da Hilde und Heinz den Hof selbst gekauft und bis vor vier Jahren alle Anschaffungs- und Herstellungskosten getragen haben, d├╝rften sie auch die bis dato angefallenen Geb├Ąudekosten ├╝ber ihre Steuererkl├Ąrung abschreiben. Nat├╝rlich gilt das nur anteilig f├╝r den vermieteten Geb├Ąudebereich, also das Nebengeb├Ąude, nicht f├╝r das privat bewohnte Haupthaus.

Und was gilt bei unentgeltlichem Zuwendungsnie├čbrauch?

Neben dem Vorbehaltsnie├čbrauch gibt es noch den Zuwendungsnie├čbrauch. Dieser gilt zum Beispiel, wenn Hilde und Heinz den Hof als Eigent├╝mer behalten, ihrer Tochter Conni aber ein Nie├čbrauchrecht f├╝r die Mietwohnungen eingetragen h├Ątten. Dann m├╝sste Conni die Mieteinnahmen versteuern, d├╝rfte daf├╝r aber auch alle Erhaltungsaufwendungen in die Steuererkl├Ąrung eintragen.

Der Nachteil f├╝r Hilde und Heinz: Da sie mit ihrem Hof keine Eink├╝nfte mehr erzielen, k├Ânnen sie auch keine Geb├Ąudeabschreibung vornehmen. Der unentgeltliche Zuwendungsnie├čbrauch hat allerdings dann Vorteile, wenn die Immobilie bereits abgeschrieben ist, sodass die Geb├Ąudeabschreibung nicht mehr verloren gehen kann.

├ťbrigens:

Bei entgeltlichem Zuwendungsnie├čbrauch bekommt der Eigent├╝mer f├╝r das Nutzungsrecht des Nie├čbrauchers Geld. Diese Einnahmen muss er versteuern. Bei teilentgeltlichem Zuwendungsnie├čbrauch wird es noch komplizierter, denn der Vorgang muss steuerlich in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden.

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