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So klappt die Zwischenmiete ohne Stolperfallen

Wer seine Wohnung oder sein Zimmer für begrenzte Zeit untervermietet, sollte einiges beachten, um bei der Rückkehr keine böse Überraschung zu erleben.

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Ob Studentin Lea ein Auslandssemester plant oder später eine Auszeit vom Job nimmt, um einige Monate zu reisen: In jedem Fall würde sie gerne ihre Wohnung behalten und dennoch die Miete in dieser Zeit sparen. Die ideale Lösung heißt Zwischenmiete oder Untermiete. Dabei wird die Mieterin Lea vorübergehend zur Vermieterin.

Wer zwischenvermieten will, sollte einige Punkte beachten. Außerdem stellt sich die Frage, ob die Einnahmen versteuert werden müssen. Der Reihe nach:

Oberstes Gebot: Eigentümer muss zustimmen

Nichts geht ohne die Erlaubnis des Eigentümers, zumindest wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll. Der Eigentümer hat das Recht, die Zwischenmiete zu verbieten. Will Lea dagegen nur ein Zimmer oder einen Teil ihrer Mietwohnung untervermieten, hat sie grundsätzlich ein Anrecht auf die Erlaubnis des Eigentümers.

Lea ist gut beraten, wenn Sie sich diese Erlaubnis auf jeden Fall schriftlich einholt. Sie schreibt an den Eigentümer und gibt genau an, an wen sie untervermieten will und warum. Mit dem „Warum“ beschreibt sie ein „berechtigtes Interesse“ – also beispielsweise, dass sie das Geld aus der Untervermietung braucht, weil sie für den Auslandsaufenthalt ebenfalls Miete aufbringen muss. Das berechtigte Interesse ist eine wichtige Voraussetzung dafür, dass der Eigentümer die Untervermietung erlauben muss.

Wenn Lea ihre Wohnung zur Zwischenmiete weitergibt, überträgt sie zwar alle Rechte und Pflichten an den Untermieter. Trotzdem haftet allein Lea. Wird der Untermieter zum Ärgernis, zum Beispiel weil er dauernd lautstarke Partys feiert oder einen Wasserschaden verursacht, bekommt Lea die Abmahnung – und im schlimmsten Fall auch die Kündigung. Sie sollte deshalb dafür sorgen, dass sie gut erreichbar ist, auch wenn Sie für ein paar Monate im tiefsten Dschungel wohnt. So kann sie sich aus der Ferne kümmern, falls mal etwas sein sollte.

Was ist Untervermietung?

Das ist die zeitlich begrenzte Vermietung Ihrer Mietwohnung an eine dritte Person. Das gilt auch für die unbefristete Vermietung eines Teils Ihrer Mietwohnung an jemand Drittes. KEINE Untervermietung ist jedoch:

  • Die Aufnahme von nahen Familienangehörigen (Eltern, Ehegatten, Kinder)
  • Besucher, die höchstens sechs bis acht Wochen bleiben
  • Die Aufnahme von Pflegepersonal oder Hausangestellten

Das heißt, in diesen Fällen kann der Eigentümer nicht widersprechen, es sei denn, die Wohnung wäre dann schlicht überbelegt.

Doch wenn Sie Ihre gesamte Wohnung für einen begrenzten Zeitraum zur Zwischenmiete anbieten wollen, darf der Eigentümer das verbieten. Wenn Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten, haben Sie grundsätzlich ein Recht auf die Zustimmung des Eigentümers. Aber er darf in folgenden Fällen auch seine Zustimmung verweigern:

  • Bei der Untervermietung an Touristen
  • Wenn die Wohnung durch einen weiteren Bewohner überbelegt wäre
  • Wenn der Untermieter unzumutbar ist (z. B. bekannter Unruhestifter)

Alles schriftlich machen und Kaution verlangen

Lea macht klugerweise einen Untermietvertrag mit Angaben über Dauer der Vermietung, Kosten und Kündigungsfrist. Auf jeden Fall sollte sie von ihrem Untermieter eine Kaution einfordern, um im Zweifelsfall wenigstens die Miete zahlen zu können, falls der Untermieter es nicht tut oder falls er etwas beschädigt.

Um Ärger zu umgehen, fertigt Lea außerdem ein genaues Übergabeprotokoll an und lässt es unterschreiben. Darin sind die Einrichtungsgegenstände aufgelistet und auch eventuelle Vor-Schäden. So vermeidet Sie Streit darüber, ob zum Beispiel das Gefrierfach im Kühlschrank vor dem Einzug des Untermieters auch schon kaputt war.

Dann sollte Lea die Frage klären, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Das braucht sie nicht zu tun, wenn es nur um einen Monat Zwischenmiete geht, aber wenn sie für längere Zeit einen neuen Bewohner in ihr Heim lässt, geht vermutlich auch mal etwas kaputt. Wer soll sich darum kümmern?

Manche Mietrechts-Fachleute empfehlen, den Zwischenmieter zu fragen, ob er eine Haftpflichtversicherung hat, und sich die Daten dazu geben zu lassen. Das nützt natürlich nur etwas, wenn der Untermieter die Versicherung nicht kündigt, während er zur Zwischenmiete wohnt.

Übrigens

Sie dürfen so viel Miete verlangen, wie sie möchten. Der Eigentümer muss darüber nicht informiert werden. Sie schulden ihm einfach nur Ihre übliche Monatsmiete, auch wenn Sie vom Untermieter mehr – oder weniger – bekommen sollten.

Sonderform Studenten-WG

Wohngemeinschaften werden oft über Untermietverträge organisiert, das heißt einer ist Hauptmieter und die restlichen Mitbewohner sind Untermieter dieses Hauptmieters. Wenn diese Form der Vermietung im Hauptmietvertrag geklärt ist, können neue Mitbewohner ohne Probleme in frei gewordene Zimmer ziehen. Der Eigentümer muss dann nur informiert werden.

Auch die vorübergehende Vermietung wegen Auslandssemester funktioniert nach diesem Schema, der Wohnungseigentümer muss nicht extra zustimmen. Die genannten Regeln gelten natürlich auch hier: Sicherheit geben ein Übergabeprotokoll, eine Kaution und ein solider Untermietvertrag.

Muss die Zwischenmiete versteuert werden?

Grundsätzlich müssen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angeben werden. Allerdings gelten besondere Regeln für Menschen wie Lea, die ihre selbst genutzte Wohnung nur vorübergehend vermieten. Bleiben ihre Einnahmen unter 520 Euro im Jahr, braucht sie sie nicht einmal in der Steuererklärung angeben. Das ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, wenn sie auch nur einen Euro über der Grenze von 520 Euro liegt, muss sie den gesamten Betrag ordnungsgemäß versteuern.

Aber auch wenn Lea mehr als 520 Euro vom Untermieter bekommen hat, werden nur dann Steuern fällig, wenn sie einen Gewinn erzielt hat. Also dann, wenn ihre Einnahmen höher sind als die Ausgaben. Konkret heißt das, dass sie von ihrem Zwischenmieter mehr Geld bekommen hat, als sie für die Miete, das Wohnungsinserat, eine eventuelle Putzfrau und so weiter bezahlen muss.

Umgekehrt gilt: Sind Leas Ausgaben höher als die Einnahmen bei der Zwischenvermietung, macht sie einen Verlust – und dieser bringt ihr eventuell einen Steuervorteil. Denn dieser Verlust wird auf ihr sonstiges Einkommen angerechnet und verringert es.

Für den Fall, dass Lea einen Teil ihrer Wohnung dauerhaft untervermietet, wird anders gerechnet. Hier liegt die Freigrenze bei 410 Euro im Jahr, die steuerfrei bleibt. Liegt Leas Gewinn zwischen 410 und 820 Euro, gilt eine ermäßigte Steuer. Macht Lea 821 Euro Gewinn im Jahr (oder mehr), wird die gesamte Summe versteuert.

Achtung: Wenn Lea eine „Gewinnerzielungsabsicht“ hat, sollte sie ein Gewerbe anmelden. Das gilt, wenn sie mit der Untervermietung zusätzliches Geld einnimmt und nicht nur ihre Mietkosten mit einer weiteren Person gerecht teilt.

Steuererklärung vergessen ist kein Kavaliersdelikt

Eins zum Schluss: Lea sollte nicht vergessen, ihre Mieteinnahmen bei der Steuer anzugeben, sobald sie über der Freigrenze liegen. Sie begeht sonst eine Ordnungswidrigkeit – oder im schlimmsten Fall kommt das Finanzamt zu dem Schluss, dass Lea eine Straftat begangen hat, nämlich die der Steuerhinterziehung. Sie muss dann nicht nur die fälligen Steuern nachzahlen, sondern auch eine Strafe, die unter Umständen deutlich höher ausfällt als die eigentliche Steuer.

Wichtig

Haben Sie Fragen zur Zwischenmiete und Ihrer Steuererklärung? Die Experten der VLH helfen Ihnen gerne weiter.  Finden Sie mit Hilfe unserer Beratersuche einen Berater oder eine Beraterin in Ihrer Nähe.

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Quellen

  • Anrecht auf Zustimmung des Vermieters: § 553 BGB Datum 25.03.2019.
  • Untervermietung der gesamten Wohnung: § 540 I 2 BGB Datum 25.03.2019.
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