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Ferienwohnung vermieten: Das ist steuerlich zu beachten

Wer seine Ferienimmobilie an Urlauber vermietet, kann schnell in eine Steuerfalle tappen. Daher sollten Sie sich vorab ausreichend informieren.

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Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus in Deutschland vermieten wollen, m├╝ssen Sie einiges beachten, damit Sie die Kosten von der Steuer absetzen k├Ânnen. Denn nur, wenn Sie mit der Vermietung wirklich Gewinn machen wollen, erkennt das Finanzamt die Ausgaben f├╝r Anschaffung, Nebenkosten oder Reparaturen als Werbungskosten an.

├ťbrigens:

Liegt Ihre Ferienimmobilie im Ausland, gelten die dortigen Steuerregeln. Die Mieteink├╝nfte unterliegen allerdings in Deutschland dem Progressionsvorbehalt. Sie sollten sich daher vor der Vermietung mit einem Steuerberater vor Ort zusammensetzen.

Gewinnerzielungsabsicht oder Liebhaberei

K├Ânnen Sie dem Finanzamt nicht nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen wollen, dann gilt Ihre Vermietung als ÔÇ×LiebhabereiÔÇť und Sie k├Ânnen keine Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit das nicht passiert, sollten Sie diese Dinge beachten, um eine sogenannte Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu k├Ânnen:

  • Am leichtesten weist man seine Gewinnerzielungsabsicht nach, indem man die Ferienwohnung oder das Ferienhaus zun├Ąchst gar nicht (mehr) selbst nutzt. Das geht zum Beispiel mit einem Maklervertrag, der die sogenannte Eigennutzung f├╝r die n├Ąchsten Jahre ausschlie├čt.
  • Zudem sollte das Ferienhaus oder die Ferienwohnung mindestens 75 Prozent der orts├╝blichen Vermietungszeit vermietet sein.Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung demnach an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl in Ihren Ferienort ist, erfahren Sie in der Regel beim Tourismusverband.
  • Verlangt das Finanzamt eine sogenannte Ertragsprognose, m├╝ssen Sie in der Regel f├╝r die n├Ąchsten 30 Jahre nachweisen, dass ein Miet├╝berschuss erwirtschaftet werden kann, das hei├čt, dass Sie mehr Einnahmen haben werden als Ausgaben.

├ťbrigens:

Wenn Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung auch privat nutzen wollen, m├╝ssen Sie die Ertragsprognose auf jeden Fall machen.

Ferienvermietung und trotzdem selbst nutzen

K├Ânnen Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen werden, obwohl Sie die Immobilie auch selbst f├╝r Ihren Urlaub nutzen wollen, dann f├Ąngt die Beh├Ârde an zu rechnen: Die Finanzbeamten m├╝ssen n├Ąmlich die Zeitr├Ąume der Vermietung mit den Zeitr├Ąumen der Eigennutzung ins Verh├Ąltnis setzen. Das hei├čt: Je l├Ąnger die Vermietungszeit dauert, umso mehr k├Ânnen Sie absetzen. K├Ânnen Sie nicht nachweisen, zu welchem Anteil Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst genutzt haben und nutzen werden, geht das Finanzamt von einer 50-prozentigen Eigennutzung aus.

Unser Tipp:

Auch Leerstand kann zur Vermietungszeit gez├Ąhlt werden, wenn Sie eine nachweisbare Absicht hatten das Haus zu vermieten und der Leerstand nicht Ihre Schuld ist. Daf├╝r m├╝ssen Sie allerdings vorher genau festlegen, wann Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst nutzen wollen, damit das Finanzamt diese Zeit rausrechnen kann. Ansonsten wird auch der Leerstand entsprechend dem Verh├Ąltnis von Vermietung und Eigennutzung aufgeteilt.

Miteinnahmen versteuern

Wenn Sie mit Ihrem Ferienhaus oder Ihrer Ferienwohnung Mieteinnahmen erzielen, m├╝ssen Sie diese ÔÇô wie Ihre anderen Eink├╝nfte auch ÔÇô versteuern. Das machen Sie ├╝ber Ihre Einkommensteuererkl├Ąrung. Ob Ihre Immobilie vorher vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft wurde oder nicht, ist dabei egal.

├ťbrigens:

Unter bestimmten Bedingungen kann die Vermietung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Dieses Risiko besteht zum Beispiel dann, wenn Sie umfangreiche Zusatzdienstleistungen f├╝r Ihre Mieter anbieten. Der Nachteil dieser Einstufung: Neben Einkommensteuer f├Ąllt dann auch Umsatzsteuer an.

Exkurs: Airbnb-Vermietung

Nat├╝rlich m├╝ssen Sie auch Eink├╝nfte in die Steuererkl├Ąrung eintragen, wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise ├╝ber Airbnb, 9flats oder wimdu vermieten. Zudem m├╝ssen Sie als Mieter eine ausdr├╝ckliche und schriftliche Erlaubnis von Ihrem Vermieter vorliegen haben, um untervermieten zu d├╝rfen. In manchen St├Ądten gibt es au├čerdem sogenannte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum, die eine Untervermietung einschr├Ąnken oder sogar verbieten k├Ânnen. Erkundigen Sie sich daher vorher beim zust├Ąndigen Bezirksamt.

├ťbrigens:

Gelten Sie als Unternehmer k├Ânnen Sie sich nicht mehr von einem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen. Das gilt auch f├╝r alle Kleinunternehmer und Gewerbetreibende.

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