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Ferienwohnung vermieten: Das ist steuerlich zu beachten

Wer seine Ferienimmobilie an Urlauber vermietet, kann schnell in eine Steuerfalle tappen. Daher sollten Sie sich vorab ausreichend informieren.

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Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus in Deutschland vermieten wollen, müssen Sie einiges beachten, damit Sie die Kosten von der Steuer absetzen können. Denn nur, wenn Sie mit der Vermietung wirklich Gewinn machen wollen, erkennt das Finanzamt die Ausgaben für Anschaffung, Nebenkosten oder Reparaturen als Werbungskosten an.

Übrigens:

Liegt Ihre Ferienimmobilie im Ausland, gelten die dortigen Steuerregeln. Die Mieteinkünfte unterliegen allerdings in Deutschland dem Progressionsvorbehalt. Sie sollten sich daher vor der Vermietung mit einem Steuerberater vor Ort zusammensetzen.

Gewinnerzielungsabsicht oder Liebhaberei

Können Sie dem Finanzamt nicht nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen wollen, dann gilt Ihre Vermietung als „Liebhaberei“ und Sie können keine Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit das nicht passiert, sollten Sie diese Dinge beachten, um eine sogenannte Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu können:

  • Am leichtesten weist man seine Gewinnerzielungsabsicht nach, indem man die Ferienwohnung oder das Ferienhaus zunächst gar nicht (mehr) selbst nutzt. Das geht zum Beispiel mit einem Maklervertrag, der die sogenannte Eigennutzung für die nächsten Jahre ausschließt.
  • Zudem sollte das Ferienhaus oder die Ferienwohnung mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet sein. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung demnach an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl in Ihrem Ferienort ist, erfahren Sie in der Regel beim Tourismusverband.
  • Verlangt das Finanzamt eine sogenannte Ertragsprognose, müssen Sie in der Regel für die nächsten 30 Jahre nachweisen, dass ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann, das heißt, dass Sie mehr Einnahmen haben werden als Ausgaben.

Übrigens:

Wenn Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung auch privat nutzen wollen, müssen Sie die Ertragsprognose auf jeden Fall machen.

Ferienvermietung und trotzdem selbst nutzen

Können Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen werden, obwohl Sie die Immobilie auch selbst für Ihren Urlaub nutzen wollen, dann fängt die Behörde an zu rechnen: Die Finanzbeamten müssen nämlich die Zeiträume der Vermietung mit den Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis setzen. Das heißt: Je länger die Vermietungszeit dauert, umso mehr können Sie absetzen. Können Sie nicht nachweisen, zu welchem Anteil Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst genutzt haben und nutzen werden, geht das Finanzamt von einer 50-prozentigen Eigennutzung aus.

Unser Tipp:

Auch Leerstand kann zur Vermietungszeit gezählt werden, wenn Sie eine nachweisbare Absicht hatten das Haus zu vermieten und der Leerstand nicht Ihre Schuld ist. Dafür müssen Sie allerdings vorher genau festlegen, wann Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst nutzen wollen, damit das Finanzamt diese Zeit rausrechnen kann. Ansonsten wird auch der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Eigennutzung aufgeteilt.

Miteinnahmen versteuern

Wenn Sie mit Ihrem Ferienhaus oder Ihrer Ferienwohnung Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie diese – wie Ihre anderen Einkünfte auch – versteuern. Das machen Sie über Ihre Einkommensteuererklärung. Ob Ihre Immobilie vorher vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft wurde oder nicht, ist dabei egal.

Übrigens:

Unter bestimmten Bedingungen kann die Vermietung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Dieses Risiko besteht zum Beispiel dann, wenn Sie umfangreiche Zusatzdienstleistungen für Ihre Mieter anbieten. Der Nachteil dieser Einstufung: Neben eventuell Gewerbesteuer unterliegt ein Verkauf der Immobilie auch nach mehr als zehn Jahren der Einkommensteuer.

Exkurs: Airbnb-Vermietung

Natürlich müssen Sie auch Einkünfte in die Steuererklärung eintragen, wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise über Airbnb, 9flats oder wimdu an Touristen vermieten. Sind Sie Mieter, sollten Sie zudem eine ausdrückliche und schriftliche Erlaubnis von Ihrem Vermieter vorliegen haben, um untervermieten zu dürfen. In manchen Städten gibt es außerdem sogenannte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum, die eine Untervermietung einschränken oder sogar verbieten können. Erkundigen Sie sich daher vorher beim zuständigen Bürgerbüro.

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie Ihre Wohnung zum Beispiel über Airbnb vermieten und die Einnahmen nicht versteuern, kann Sie das teuer zu stehen kommen. Und: Die Finanzämter kommen jetzt leichter an Ihre Daten als bisher. Wie die Finanzbehörde Hamburg im September 2020 mitteilte, hat eine Sondereinheit der Hamburger Steuerfahndung „für die deutsche Steuerverwaltung in einem mehrere Jahre andauernden Verfahren erreicht, dass Daten von Vermietern zu steuerlichen Kontrollzwecken übermittelt werden“. Mit im Boot bei dem Verfahren waren auch das Bundeszentralamt für Steuern und Steuerbehörden anderer Bundesländer.

Die Hamburger Finanzbehörde nennt zwar nicht explizit den Namen Airbnb. Sie spricht aber von einem „weltweit agierenden Vermittlungsportal für Buchung und Vermittlung von Unterkünften“, womit Airbnb gemeint sein dürfte. Dieses Portal ist nun verpflichtet, steuerlich relevante Daten deutscher Vermieter, die Wohnungen über diese Internetplattform anbieten, an die deutsche Steuerverwaltung herauszugeben. Die Daten sollen von der Hamburger Steuerfahndung ausgewertet und auch an andere Bundesländer übermittelt werden, wenn es um Vermieter außerhalb Hamburgs geht. In Einzelfällen sei es sogar denkbar, nicht erklärte Einkünfte aus Vermietungen bis zu zehn Jahre rückwirkend zu besteuern, so die Hamburger Finanzbehörde.

Übrigens:

Gelten Sie als Unternehmer können Sie sich nicht mehr von einem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen. Das gilt auch für alle Kleinunternehmer und Gewerbetreibende.

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