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Mietkauf: Das müssen Sie steuerlich beachten

Wer eine Immobile per Mietkauf anbietet, muss sich auf eine Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht einstellen.

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Mietkauf: Das müssen Vermieter steuerlich beachten

Wenn Sie eine Wohnung mieten und Ihnen Ihr Vermieter per Vertrag zusagt, dass Sie beispielsweise innerhalb von 20 Jahren die Wohnung für 150.000 Euro kaufen können, dann nennt sich das Mietkauf. Das Gute für den zukünftigen Käufer: Die bereits gezahlte Miete wird Ihnen teilweise oder sogar ganz auf den Kaufpreis angerechnet.

Dennoch sollten Sie vorsichtig sein, wenn Ihnen Ihr Vermieter einen Mietkauf vorschlägt. Oft fehlt im Vertrag ein Optionsrecht, das heißt, dass mit Zahlung einer Schlussrate das Eigentum automatisch an Sie übergeht, auch wenn Sie die Wohnung dann vielleicht gar nicht mehr kaufen wollen. Zudem sind die Mieten häufig überteuert. Daher sollten Sie sich vor Vertragsunterzeichnung auf jeden Fall von einem Anwalt beraten lassen.

Mietkauf: Einkunftsquelle oder Liebhaberei

Auch Vermieter müssen vorsichtig sein, wenn sie ihrem Mieter einen Optionsvertrag anbieten: Beim Mietkauf prüft das Finanzamt genau nach, ob wirklich die Absicht besteht, positive Mieteinkünfte zu erzielen. Läuft der Mietkaufvertrag nämlich nur sehr kurz, zum Beispiel 5 Jahre, dann wird der Vermieter – trotz Mieteinnahmen – voraussichtlich nur Verluste machen. Schließlich verursacht eine Mietwohnung gerade zu Beginn viele Kosten.

Kommt das Finanzamt zu dem Schluss, dass die Wohnung nicht wirklich als Einkunftsquelle genutzt wird, also keine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht (EEA) besteht, gilt die Vermietung als Liebhaberei. Das heißt: Der Vermieter darf, obwohl er Mieteinnahmen hat und diese auch versteuert, keine Werbungskosten abziehen – also weder die Hausnebenkosten, noch Renovierungskosten oder die Grundsteuer.

Übrigens:

Normalerweise dürfen Vermieter eine Menge absetzen. Was alles dazu gehört, erfahren Sie in unserem Artikel Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann.

Vermieter muss Einkunftserzielungsabsicht nachweisen

Wenn ein Vermieter nur kurz oder befristet vermietet, wenn die Wohnung jahrelang leer steht oder ungewöhnlich lange renoviert wird, dann wird das Finanzamt voraussichtlich die Einkunftserzielungsabsicht (EEA) des Vermieters prüfen. Das Gleiche gilt beim Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie. Daher sollten Vermieter, wenn sie einen Mietkaufvertrag mit ihrem Mieter abgeschlossen haben, immer auf Rückfragen des Finanzamts vorbereitet sein.

Übrigens:

Wenn der Mietkaufvertrag eine lange Optionsfrist von 20 oder mehr Jahren vorsieht oder der Vermieter per Überschussprognose seine Gewinnabsicht nachweisen kann, wird das Finanzamt in der Regel eine Einkunftserzielungsabsicht (EEA) annehmen. Dann können Vermieter wieder alle Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen und so Steuern sparen.

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