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Mietkauf: Das müssen Sie steuerlich beachten

Wer eine Immobile per Mietkauf anbietet, muss sich auf eine Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht einstellen.

Wenn Sie eine Wohnung mieten und Ihnen Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter per Vertrag zusagt, dass Sie beispielsweise innerhalb von 20 Jahren die Wohnung für 150.000 Euro kaufen können, dann nennt sich das Mietkauf. Das Gute für Sie als zukünftige/n Käufer/in: Die bereits gezahlte Miete wird Ihnen teilweise oder sogar ganz auf den Kaufpreis angerechnet.

Dennoch sollten Sie vorsichtig sein, wenn Ihnen ein Mietkauf vorgeschlagen wird. Oft fehlt im Vertrag ein Optionsrecht, das heißt, dass mit Zahlung einer Schlussrate das Eigentum automatisch an Sie übergeht, auch wenn Sie die Wohnung dann vielleicht gar nicht mehr kaufen wollen. Zudem sind die Mieten häufig überteuert. Daher sollten Sie sich vor Vertragsunterzeichnung auf jeden Fall anwaltlich beraten lassen.

Mietkauf: Einkunftsquelle oder Liebhaberei

Auch Vermieterinnen und Vermieter müssen vorsichtig sein, wenn sie der Mieterin oder dem Mieter einen Optionsvertrag anbieten: Beim Mietkauf prüft das Finanzamt genau nach, ob wirklich die Absicht besteht, positive Mieteinkünfte zu erzielen. Läuft der Mietkaufvertrag nämlich nur sehr kurz, zum Beispiel fünf Jahre, dann wird die vermietende Partei – trotz Mieteinnahmen – voraussichtlich nur Verluste machen. Schließlich verursacht eine Mietwohnung gerade zu Beginn viele Kosten.

Kommt das Finanzamt zu dem Schluss, dass die Wohnung nicht wirklich als Einkunftsquelle genutzt wird, also keine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht (EEA) besteht, gilt die Vermietung als Liebhaberei. Das heißt: Die Vermieterin oder der Vermieter darf keine Werbungskosten abziehen – also weder die Hausnebenkosten, noch Renovierungskosten oder die Grundsteuer. Und das, obwohl sie oder er Mieteinnahmen hat und diese auch versteuert.

Übrigens:

Normalerweise dürfen Vermieter/innen eine Menge absetzen. Was alles dazu gehört, erfahren Sie in unserem Artikel Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann.

Vermieter muss Einkunftserzielungsabsicht nachweisen

Wenn Vermieter/innen nur kurz oder befristet vermieten, wenn die Wohnung jahrelang leer steht oder ungewöhnlich lange renoviert wird, dann wird das Finanzamt voraussichtlich die Einkunftserzielungsabsicht (EEA) prüfen. Das Gleiche gilt beim Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie. Daher sollten Vermieter/innen, wenn sie einen Mietkaufvertrag mit der Mieterin oder dem Mieter abgeschlossen haben, immer auf Rückfragen des Finanzamts vorbereitet sein.

Übrigens:

Wenn der Mietkaufvertrag eine lange Optionsfrist von 20 oder mehr Jahren vorsieht oder der/die Vermietende per Überschussprognose eine Gewinnabsicht nachweisen kann, wird das Finanzamt in der Regel eine Einkunftserzielungsabsicht (EEA) annehmen. Dann können Vermietende wieder alle Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen und so Steuern sparen.

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Dies ist ein redaktioneller Text des Redaktionsteams der VLH. Es erfolgt keine Beratung zu Themen, die außerhalb der steuerlichen Beratungsbefugnis eines Lohnsteuerhilfevereins liegen. Eine Beratungsleistung im konkreten Einzelfall kann nur im Rahmen der Begründung einer Mitgliedschaft und ausschließlich innerhalb der Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG erfolgen.

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