Ferienwohnung vermieten: Das ist steuerlich zu beachten
Wer seine Ferienimmobilie an Urlaubende vermietet, kann schnell in eine Steuerfalle tappen. Daher sollten Sie sich vorab ausreichend informieren.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus in Deutschland vermieten wollen, müssen Sie einiges beachten, damit Sie die Kosten von der Steuer absetzen können. Denn nur, wenn Sie mit der Vermietung wirklich Gewinn machen wollen, erkennt das Finanzamt die Ausgaben für Anschaffung, Nebenkosten oder Reparaturen als Werbungskosten an.
Übrigens:
Liegt Ihre Ferienimmobilie im Ausland, gelten die dortigen Steuerregeln. Die Mieteinkünfte unterliegen allerdings in Deutschland gegebenenfalls dem Progressionsvorbehalt. Sie sollten sich daher vor der Vermietung mit einem Steuerberater oder eine Steuerberaterin vor Ort zusammensetzen.
Einkunftserzielungsabsicht oder Liebhaberei
Können Sie dem Finanzamt nicht nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen wollen, dann gilt Ihre Vermietung als sogenannte Liebhaberei und Sie können keine Werbungskosten von der Steuer absetzen. Damit das nicht passiert, sollten Sie diese Dinge beachten, um eine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht nachweisen zu können:
- Am leichtesten weist man seine Einkunftserzielungsabsicht nach, indem man die Ferienwohnung oder das Ferienhaus zunächst gar nicht (mehr) selbst nutzt. Das geht zum Beispiel mit einem Maklervertrag, der die sogenannte Eigennutzung für die nächsten Jahre ausschließt.
- Zudem sollte das Ferienhaus oder die Ferienwohnung mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet sein. Sind beispielsweise die Ferienwohnungen im Ort durchschnittlich an 200 Tagen vermietet, muss Ihre Wohnung demnach an mindestens 150 Tagen ebenfalls vermietet sein. Wie hoch diese Zahl in Ihrem Ferienort ist, erfahren Sie in der Regel beim Tourismusverband.
- Verlangt das Finanzamt eine sogenannte Ertragsprognose, müssen Sie in der Regel für die nächsten 30 Jahre nachweisen, dass ein Mietüberschuss erwirtschaftet werden kann, das heißt, dass Sie mehr Einnahmen haben werden als Ausgaben.
Übrigens:
Wenn Sie das Ferienhaus oder die Ferienwohnung auch privat nutzen wollen, müssen Sie die Ertragsprognose auf jeden Fall machen.
Ferienvermietung und trotzdem selbst nutzen
Können Sie dem Finanzamt nachweisen, dass Sie mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses Geld verdienen werden, obwohl Sie die Immobilie auch selbst für Ihren Urlaub nutzen wollen, dann fängt die Behörde an zu rechnen: Die Finanzbeamten und -beamtinnen müssen nämlich die Zeiträume der Vermietung mit den Zeiträumen der Eigennutzung ins Verhältnis setzen. Das heißt: Je länger die Vermietungszeit dauert, umso mehr können Sie absetzen. Können Sie nicht nachweisen, zu welchem Anteil Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst genutzt haben und nutzen werden, geht das Finanzamt von einer 50-prozentigen Eigennutzung aus.
Unser Tipp:
Auch Leerstand kann zur Vermietungszeit gezählt werden, wenn Sie eine nachweisbare Absicht hatten das Haus zu vermieten und der Leerstand nicht Ihre Schuld ist. Dafür müssen Sie allerdings vorher genau festlegen, wann Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst nutzen wollen, damit das Finanzamt diese Zeit rausrechnen kann. Ansonsten wird auch der Leerstand entsprechend dem Verhältnis von Vermietung und Eigennutzung aufgeteilt.
Mieteinnahmen versteuern
Wenn Sie mit Ihrem Ferienhaus oder Ihrer Ferienwohnung Mieteinnahmen erzielen, müssen Sie diese – wie Ihre anderen Einkünfte auch – versteuern. Das machen Sie über Ihre Einkommensteuererklärung.
Übrigens:
Unter bestimmten Bedingungen kann die Vermietung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Dieses Risiko besteht zum Beispiel dann, wenn Sie umfangreiche Zusatzdienstleistungen nach Art einer Pension für Ihre Mieter/innen anbieten. Der Nachteil dieser Einstufung: Neben eventuell Gewerbesteuer unterliegt ein Verkauf der Immobilie auch nach mehr als zehn Jahren der Einkommensteuer.
Natürlich müssen Sie auch Einkünfte in die Steuererklärung eintragen, wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise über Airbnb, 9flats oder Housetrip an Touristen oder Touristinnen vermieten. Sind Sie Mieter/in, sollten Sie zudem eine ausdrückliche und schriftliche Erlaubnis von Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin vorliegen haben, um untervermieten zu dürfen. In manchen Städten und Gemeinden gibt es außerdem sogenannte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum, die eine Untervermietung einschränken oder sogar verbieten können. Erkundigen Sie sich daher vorher beim zuständigen Bürgerbüro.
Und noch ein Punkt ist im Fall einer Vermietung von Wohn- und Schlafräumen an Fremden wichtig: Die kurzfristige Vermietung ist grundsätzlich nicht umsatzsteuerbefreit. Kurzfristig ist eine Beherbergung in der Regel, wenn sie weniger als 6 Monate dauert. Sie müssen als Vermieter/in einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses also Umsatzsteuer abführen, wenn nicht die Kleinunternehmerregelung auf Sie zutrifft.
Übrigens:
Gelten Sie als Unternehmer/in können Sie sich nicht mehr von einem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen. Das gilt auch für alle Kleinunternehmer/innen und Gewerbetreibende.
Exkurs: Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG)
Wenn Sie Ihre Wohnung zum Beispiel über Airbnb vermieten und die Einnahmen nicht versteuern, kann Sie das teuer zu stehen kommen. Und die Finanzämter kommen jetzt noch leichter an Ihre Daten als bisher. Mit der Richtlinie 2021/514 "DAC 7" vom 22. März 2021 verpflichtet die EU die Betreiber/innen von digitalen Plattformen, den europäischen Steuerbehörden Informationen über Transaktionen ihrer registrierten Verkäufer/innen offenzulegen. Konkret geht es dabei um die Einkünfte, die diese durch die kommerzielle Nutzung der Plattform erzielen – unabhängig davon, ob die Leistung oder die Ware über die Plattform oder anderweitig abgerechnet wurde.
Die neuen Sorgfalts- und Meldepflichten sollten zum Ende 2022 in nationales Recht umgesetzt werden und gelten dann sowohl für die Betreiber/innen digitaler Plattformen in der EU als auch in Drittstaaten sowie für die Verkäufer/innen auf diesen Plattformen. Die erstmalige Meldung ist zum 31. Januar 2024 verpflichtend. Deutschland hat daher am 20. Dezember 2022 das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) beschlossen, das am 01. Januar 2023 in Kraft getreten ist. Mit dem PStTG besteht nun eine Meldepflicht für Betreiber/innen bestimmter digitaler Plattformen und der grenzüberschreitende, automatische Informationsaustausch zwischen den Steuerbehörden der EU‑Mitgliedstaaten wurde eingeführt.
Die Vermietungsplattformen sind also verpflichtet, Steuerinformationen zu erheben, um Steuerberechnungen und Meldepflichten in mehreren Ländern zu erfüllen. Dazu schreibt zum Beispiel Airbnb: "DAC7 tritt am 1. Januar 2023 in Kraft. Wenn Gastgeber/innen nicht die erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen, die den Steuerbehörden gemeldet werden müssen, muss Airbnb Auszahlungen einfrieren." Die Steuerinformationen lassen sich in der Plattform nach dem Login im Konto hinterlegen. Dort gibt es extra einen Bereich "Steuern" und natürlich auch einen FAQ-Liste dazu.
Dies ist ein redaktioneller Text des Redaktionsteams der VLH. Es erfolgt keine Beratung zu Themen, die außerhalb der steuerlichen Beratungsbefugnis eines Lohnsteuerhilfevereins liegen. Eine Beratungsleistung im konkreten Einzelfall kann nur im Rahmen der Begründung einer Mitgliedschaft und ausschließlich innerhalb der Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG erfolgen.
